圖：一名韓國年輕人在首爾仰望高樓大廈。\路透社

　　【大公報訊】綜合路透社、彭博社、韓國《中央日報》報道：受經濟不景氣影響，韓國房地產市場瀕臨爆雷，其中全租房（也稱典租房、傳貰房）成為重災區，迄今已有3名全租房詐騙受害者自殺身亡。韓國總統尹錫悅18日表示，這是典型的對弱勢群體的犯罪行為，下令停止牽涉全租房詐騙案件的房屋拍賣程序。分析指，由於美聯儲不斷加息的外溢效應，韓國房地產市場受重創，房價下跌，韓國全租房租戶和業主都需要向銀行支付更高利息，令雙方都不堪重負。

　　全租房是韓國特有的一種租房模式，即租客一次性交給業主房屋價值約70%的押金，就可以免房租在此居住兩年。業主將押金存入銀行收取利息或是用於投資，收益取代房租，待租約到期時，再將押金全數退回給租客。

　　經濟起飛促全租房迅猛發展

　　全租房模式在上世紀70年代迅速發展，韓國城市化、現代化進程加速，農村人口湧入大城市找工作，住房需求猛增。隨着韓國經濟起飛，銀行存款利率很高，業主拿到錢之後哪怕只是存到銀行，都能獲得一大筆收益；對於全租房客來說，大筆的全租房押金只是暫時存在業主那裏，只需支付水電燃氣等費用，就能獲得「免費」住房，可謂兩全其美。

　　進入21世紀後，韓國年輕人成為全租房的主要客戶，他們通過銀行低息全租貸款和家人的支持住進了心儀的房子。然而這種「租客省錢、業主賺錢」的模式，一旦遭遇經濟危機，就極有可能爆雷。2020年7月，文在寅政府通過《租賃三法》，將租客的續租權從2年延長到4年，並規定續約時全租的漲價幅度不得超過5%。新規定對租客相對更有利，因此不少全租業主在新政出台後，決定不再將房子以「全租」方式出租，改為每月收取租金的月租方式，導致全租房源枯竭，月租房租金大幅飆升。

　　與此同時，韓國樓市近年炒風起，首都圈房價一路飆升，成為房價漲幅最快的地區之一。過去5年，韓國房價整體上漲80%。然而，美聯儲從去年開始多次加息，韓國經濟承壓，韓國央行被迫跟隨加息，樓市降溫，樓價大跌。據統計，如果房價下跌10%，將有四分之一的全租房業主難以償還押金。很多坐擁幾十上百套房屋的「全租大王」，在租約到期後無法全額返還租客押金，不少人捲款潛逃。這意味着全租租客的大筆押金血本無歸。

　　業主資金鏈斷裂，銀行將相關房產進行抵押拍賣，租客將「房財兩失」。雪上加霜的是，有些租客的全租押金是向銀行貸款的，只能被迫背上沉重債務，有的人無法接受，走上了輕生的道路。

　　外界憂1998年金融危機重演

　　韓國三大擔保企業之一的韓國住房和城市擔保公司稱，20-40歲的租戶佔了全租房租戶總數的70%。去年因全租房押金還款失敗而提出的保險索賠增加了一倍多，達到創紀錄的1.17萬億韓圜。韓國警方則表示，僅去年一年，與全租房詐騙有關的欺詐案件增加了兩倍多，達到622起。其中拖欠金額最大的業主累計欠下646億韓圜的押金。

　　韓國最大的商業銀行KB國民銀行房地產分析師Park Won Gap表示，在經濟危機時期，全租房模式很容易放大風險。「對於今年的經濟來說，它（全租房）可能成為比高利率或潛在的經濟衰退更大的不安因素。」韓國經濟研究所在本月的一份報告中稱，加上約10.58萬億韓圜的全租房貸款，韓國家庭的總債務達到29.25萬億韓圜，使得家庭債務與GDP的比例達到157%，是國際金融研究所追蹤的60個國家中最高的。外界擔憂韓國重演1997年亞洲金融危機時「國家破產」的慘狀。