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覓地建屋反思4/死板不變 九龍塘33公頃地凍結百年

時間:2021-08-10 04:23:39來源:大公报

  圖:佔地33公頃的九龍塘「花園城市」內,只建有250間低密度平房或兩至三層的獨立屋,區內土地地積比不得超過0.6倍。

  香港無地起樓?還是政府被「條條框框」及歷史問題捆綁,無法彈性釋放土地?九龍塘有一幅佔地33公頃、約1.7個維園大的土地,內裏只建有250間低密度平房或兩層高獨立屋,因用地於1921年被劃作「花園城市」,第一份法定分區大綱圖規定土地地積比不得超過0.6倍;業主若因房屋老舊想重建,也必須獲得地政總署署長特別批准,形成種種「不能變」的死板關卡。惟百年後的今天,該地只有部分房屋有人居住,大部分不是空置,就是廟宇、學校或時鐘酒店。

  面對今天住屋短缺情況,學者及測量師均認為當局可考慮釋放土地進行微調,以騰出部分重新規劃。「點解唔變得?點解唔可以攞出嚟大家諮詢?」有學者建議透過公私營合作的土地共享先導計劃,或可創造雙贏局面。\大公報記者 方學明、陳咏韶(文) 凱 楊(圖)

  位於九龍塘鐵路南行綫以東、界限街以北、窩打老道以西,以及歌和老街以南,並以界限街、窩打老道及歌和老街作為分界的用地,於1921年被當時的港英政府劃為「花園城市」,興建250間低密度平房及兩層高的獨立屋,當時的項目旨在創造宜居環境,故在道路興建、遊樂場/公園以至每地段面積均有要求,例如道路闊度不能少於40呎、道路加遊樂場/公園面積必須合共佔整個項目達32%,以及私人地段面積不得少於5000平方呎可建一所房屋等。

  地積比不得超過0.6倍

  大公報記者日前實地觀察,發現「花園城市」內不少土地連房屋被丟空,當中以金巴倫道較多;區內仍有人居住的房屋主要集中在約道及施他佛道一帶,其餘用地作商業用途,如時鐘酒店、廟宇、婚紗舖及幼稚園等,用地發展彷彿停留在數十年前,並無與時並進。「呢度係一個不能變區域,無人夠膽搞呢度,亦無得搞,不論出面點變,但因為呢度有太多歷史因素,令(當局)一直全片保留。」一名當區居民說。區內猶如一個「凹」字地帶,被外圍高樓大廈團團環抱,其中以界限街為例,一條約20米馬路之隔,一邊是20多層高的大廈,另一邊是兩至三層高的平房。

  測量師學會建築政策小組主席何鉅業曾翻閱有關土地契約,他指出,契約與今日地契的詳細條款有天壤之別,「當年地契唔似而家寫得咁詳細,好多係概念性,大概而已,反而好多限制係之後加上去」。他以高度為例,當年興建樓房時沒有起高樓概念,所以不存在今天有高度限制等條文備註。

  何鉅業指,近數十年來當局不斷收緊該土地限制,首先觸發政府對業主採取官契管制措施,是二次世界大戰後有業主將房屋改裝成多個單位,又在花園加建房屋,當局為清拆建築物,故以官契規管。

  至1955年時任港督為維護「花園城市」,除重申該處房屋為供單一家庭使用,以保存原有特色外,又下令對土地官契的詮釋針對履行性的Rate and Range契諾,即房屋建築高度、特點及描述必須與毗鄰房屋類同,以禁止任何高於旁邊房屋高度或不協調的建築興建,亦不允許公寓式樓宇發展。

  及後不少房屋重建,1979年第一份法定分區計劃大綱圖規定,該土地地積比不得超過0.6倍(即每10000平方呎土地面積,只可建最多6000平方呎的樓面面積)或已建成房屋地積比率,以較高者為準;同時為免業主隨意重建,當局亦規定業主如要重建房屋,必須事先獲地政總署署長批准。自1993年起,高度限制變為不得超過三層高的房屋,其後可申請規劃准許加建一層地庫車場。

  廟宇時鐘酒店進駐

  儼如「神聖不可侵犯」的種種限制,削弱業主重建及再發展意欲,令不少業主索性將土地連房屋出租,衍生區內如幼稚園、廟宇、時鐘酒店等進駐,有些業主甚至將土地連房屋丟空。有業主向大公報記者表示,曾向政府要求改建土地,但被拒絕,他質疑當局執行政策過於死板,「點解一定要『花園城市』成幅地捆綁式唔郁得,點解唔可以彈性處理?」

  這塊歷史遺留的「花園城市」土地應否重新規劃,何鉅業認同土地發展不能一成不變,有調整空間,「我傾向保留『花園城市』概念,有保育價值,一旦放寬地積比,怕道路負荷唔到,令區內交通更加擠塞」。不過,他認為可將外圍如歌和老街及界限街邊陲,以及鐵路旁等先作重新規劃。

  香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮則指「花園城市」土地保育價值有限,建議政府應考慮結合多幅土地再重新規劃,亦可透過規劃改善可能出現的交通擠塞問題。「用規劃解決擠塞唔係新鮮事,不過,我認為唔應該全幅取替(花園城市)土地,但保留一半,一半再發展得唔得,比例上我覺得有討論空間」。

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