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一地難求釀一手開價心雄\ 大公報記者 梁穎賢

時間:2018-01-04 03:15:22來源:大公網

  發展商近年賣樓策略,由以往先求量再求價的保守形,變為先求價再求量的價量兼備進取形。近年新盤頻頻裂口高開,其實離不開兩大原因─買地難及二手無競爭力。

  香港賣地場出現港隊VS內房隊格局,面對中資近兩三年連群結隊來港高價搶地加劇競爭,港隊近乎無還手之力,如啟德新發展區的12幅住宅地,便有三分二是落入內房之手,其中海航擸下的四幅啟德地皮,每呎樓面地高達1.36萬元,創區內新高。再者,龍光地產(03380)與合景泰富(01813)去年二月,以逾168.55億元投得鴨脷洲利南道臨海住宅地王,破盡香港賣地紀錄,每呎樓面地價逾2.2萬元,直逼同區麵包價,試問麵粉貴過麵包價下,新盤價如何不高開。

  內房還參與市建局及鐵路上蓋項目,其中去年底高銀金融夥華融金控,便打破港隊壟斷鐵路上蓋項目局面,成功投得何文田站上蓋首期項目;隨後今年初路勁基建及平安不動產再下一城,奪黃竹坑站上蓋首期。

  二手缺盤成催化劑

  面對入地難、成本高,不多貨在手的發展商更加惜貨如金,無可能平賣,因為新盤「賣咗就無」,就算個別地皮低價買入,有條件低開吸客,但既然市場可以接受呎價1.5萬元,發展商又豈會賣1.3萬元?最大問題是「賣平咗」之後無可能再買回平價地皮補充儲備。正如新地(00016)今年頭炮馬鞍山雲海,首批71伙折實平均呎價近1.7萬元,地皮於2014年3月以18.26億元投得,以當時可建總樓面43萬方呎計,每方呎樓面地價約4241元,計及建築成本及利息等支出,預計總成本每呎約一萬元,新地又賺到笑。

  新盤高開及樓價高企不下的第二個原因,乃是政府辣招,辣招實施逾七年,嚴重鎖死二手供應,部分二手屋苑盤源乾塘,供應少直接推升樓價,當二手缺盤及樓價升至貼近新盤時,二手根本無競爭力可言。

  以往新盤開價,首批普遍有折讓益街坊,但到近年開賣的新盤,已然全線高開,部分更高逾40%,二手又跟市況反價封盤,一於你貴我又貴,新盤唯一面對的競爭二手市場已然形同虛設,根本「皇帝女唔憂嫁」。所以新盤每批加推單位均會加價,加完價仍然爭崩頭,因為買家恐越遲買越貴,但又越貴越搶,如此一個循環,令一手出現發展商之間鬥高價的奇怪局面,因為無論開價「幾狼」,總有豪客爭相沖入市。

  超級豪宅陸續湧現

  綜合地產界各專家意見,今年樓價續升5至10%,新盤二手癲價陸續有來,中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑,在其專欄曾指出,五、六萬元以至十多萬元一呎實用面積的超級豪宅相繼湧現,更將會是高處未算高。

  因為本港土地供應不足的弱點已經被識破,而且各地資金持續湧入,爭相購買物業等實物作為保值,尤重豪宅,原因是物以罕為貴。想買一手新盤的買家,要有承受高樓價的心理準備。

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