發展商近年賣樓策略，由以往先求量再求價的保守形，變為先求價再求量的價量兼備進取形。近年新盤頻頻裂口高開，其實離不開兩大原因─買地難及二手無競爭力。

　　香港賣地場出現港隊VS內房隊格局，面對中資近兩三年連群結隊來港高價搶地加劇競爭，港隊近乎無還手之力，如啟德新發展區的12幅住宅地，便有三分二是落入內房之手，其中海航擸下的四幅啟德地皮，每呎樓面地高達1.36萬元，創區內新高。再者，龍光地產（03380）與合景泰富（01813）去年二月，以逾168.55億元投得鴨脷洲利南道臨海住宅地王，破盡香港賣地紀錄，每呎樓面地價逾2.2萬元，直逼同區麵包價，試問麵粉貴過麵包價下，新盤價如何不高開。

　　內房還參與市建局及鐵路上蓋項目，其中去年底高銀金融夥華融金控，便打破港隊壟斷鐵路上蓋項目局面，成功投得何文田站上蓋首期項目；隨後今年初路勁基建及平安不動產再下一城，奪黃竹坑站上蓋首期。

　　二手缺盤成催化劑

　　面對入地難、成本高，不多貨在手的發展商更加惜貨如金，無可能平賣，因為新盤「賣咗就無」，就算個別地皮低價買入，有條件低開吸客，但既然市場可以接受呎價1.5萬元，發展商又豈會賣1.3萬元？最大問題是「賣平咗」之後無可能再買回平價地皮補充儲備。正如新地（00016）今年頭炮馬鞍山雲海，首批71伙折實平均呎價近1.7萬元，地皮於2014年3月以18.26億元投得，以當時可建總樓面43萬方呎計，每方呎樓面地價約4241元，計及建築成本及利息等支出，預計總成本每呎約一萬元，新地又賺到笑。

　　新盤高開及樓價高企不下的第二個原因，乃是政府辣招，辣招實施逾七年，嚴重鎖死二手供應，部分二手屋苑盤源乾塘，供應少直接推升樓價，當二手缺盤及樓價升至貼近新盤時，二手根本無競爭力可言。

　　以往新盤開價，首批普遍有折讓益街坊，但到近年開賣的新盤，已然全線高開，部分更高逾40%，二手又跟市況反價封盤，一於你貴我又貴，新盤唯一面對的競爭二手市場已然形同虛設，根本「皇帝女唔憂嫁」。所以新盤每批加推單位均會加價，加完價仍然爭崩頭，因為買家恐越遲買越貴，但又越貴越搶，如此一個循環，令一手出現發展商之間鬥高價的奇怪局面，因為無論開價「幾狼」，總有豪客爭相沖入市。

　　超級豪宅陸續湧現

　　綜合地產界各專家意見，今年樓價續升5至10%，新盤二手癲價陸續有來，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑，在其專欄曾指出，五、六萬元以至十多萬元一呎實用面積的超級豪宅相繼湧現，更將會是高處未算高。

　　因為本港土地供應不足的弱點已經被識破，而且各地資金持續湧入，爭相購買物業等實物作為保值，尤重豪宅，原因是物以罕為貴。想買一手新盤的買家，要有承受高樓價的心理準備。