圖：探討本港短中長期發展用地的可行方案，要在短中期大增住宅供應，只能向農地打主意

　　今年私樓落成量預期可達一萬七千個目標，創出十二年新高，但樓市狂態依然，樓價累升一成四，連續九年上升，善用地產發展商手上農地資源，預期成為當局優先考慮選項。

　　開發農地成優先選項

　　政府日前公布長遠房屋策略2017年周年進度報告，將未來十年房屋供應目標維持四十六萬個，公私營房屋供應量分別為二十八萬與十八萬，但建屋數量能否達標有一定變數，主要是住宅發展用地存在缺口，其中公營房屋迄今覓得的地皮，只能興建二十三萬七千個單位，餘下四萬三千個單位的發展用地尚未有着落，可見本港住宅土地荒問題依然十分突出。

　　為了增加住宅用地供應，當局過去四年主要透過將政府、機構或社區用地與綠化地皮改劃為住宅發展用地，以應付短中期公私營房屋需求。

　　可紓解短中期土地荒

　　事實上，若要徹底解決房屋問題、讓住宅樓市重回正軌，當局必須大規模開闢住宅發展用地，其中如何善用地產發展商手上大量農地，值得優先深入研究，通過公私營合作建屋模式，能夠在短中期內大幅增加住宅發展用地．為有效紓解住宅土地荒的可行方法。

　　為推動社會就大規模開闢住宅發展用地達成一致共識，香港土地供應專責小組召開多輪會議，討論了多個增闢本港短中長期發展用地的可行方案，在維港以外進行大規模填海造地，為公認可長遠解決本港發展用地不足的良方，可惜遠水不能救近火，而要在短中期大增住宅用地供應，只能向農地打主意。

　　公私營合作需具彈性

　　事實上，目前地產發展商手上合共一千公頃農地，可以填補至二○三○年欠缺一千二百公頃住宅發展用地的大部分缺口。假設全數農地成功改用途作住宅發展，可興建數十萬公私營房，即時可扭轉住宅供不應求的市場預期，有助穩定樓價。

　　因此，在如何釋放現時大量農地的土地價值方面，當局宜用新思維、採取彈性政策，考慮下列多種模式。

　　一是當局直接向地產發展商收購農地，與現有政府擁有地皮合併發展。為了減少收地阻力與不用大量動用財政資源，可研究重推上世紀六十年代引入換地權益書制度，即地產發展商以農地換取了換地權益書，用作日後競投政府土地之用。

　　二是採取公私營合作方式。當局可考慮透過提供道路等基礎建設與提高地積比率（增加可建樓面）作為誘因，吸引地產發展商申請農地轉作住宅發展，並興建一定數量資助房屋單位，當中不會涉及補地價優惠。

　　三是公私營合作只集中已獲批農地轉作住宅、且完成補地價的項目之上，當局同樣提供基建與增加地積比率作為誘因，以興建一定數量資助房屋，好處是避免了無謂「官商勾結」指控。

　　本港住宅樓價漲不停，今年來進一步上升一成多，將呈現連續第九年上升，歸根究底是住宅供求長期存在失衡情況。即使樓價與購買力嚴重脫節，加上利率趨升，但依然無法改變市場對樓價只升不跌心理預期，「靠父幹」或高成數按揭而勉強上車的買家相當普遍，當前樓市出現一窩蜂「盲搶樓」情況顯然不是健康現象。

　　當局宜認真研究善用土地資源、釋放農地價值。