樓市狂態畢呈之下，當局進一步加碼調控樓市。繼針對地產發展商高槓桿投地以及高成數按揭之後，金融管理局昨日再度出招，推出收緊持有一個物業以上或收入來自本港以外地區的按揭貸款監管措施，同時又調整銀行按揭貸款風險權重下限，變相增加資本要求，令銀行在拓展樓按業務方面採取較為審慎態度，以達到冷卻樓市、防控金融風險的目的。

　　金管局連續兩周出招，突顯當前樓市過熱風險不但未見收斂，而且還在惡化之中，一旦樓價逆轉向下，資產泡沫爆破，將會衝擊本港金融體系穩定，有必要及早出手，推出新一輪逆周期措施，加強銀行風險管理。

　　事實上，美國帶頭收水，造成市場流動性緊縮，物業資產價格將會首當其衝，全球已進入戒備狀態，紛紛強化銀行體系抗逆能力，嚴防金融系統性風險。

　　值得注意的是，儘管美國已經步入加息周期，但本港卻出現按揭利率不加反減的現象，主要是樓按市場競爭異常激烈，銀行為搶佔市場佔有率，以減按揭息作為招徠，結果導致銀行承受更大風險。

　　正如金管局總裁陳德霖所言，樓按業務日趨激烈，銀行在維持長期可持續按揭息差的壓力愈來愈大，有需要加強銀行抗震能力，迫使金管局連環出招。

　　新一輪逆周期措施合共有三招，主要是針對樓按還款風險的問題，透過推出收緊按揭監管措施，加強銀行風險管理。

　　一是持有一個物業以上的按揭貸款成數即時下調一成。根據金管局數字顯示，這類按揭貸款比重已上升至兩成，這與近年物業投資需求強勁、買樓收租成風有密切關係，當樓市轉勢向下，持有多個物業的貸款人，拖欠貸款的風險特別高，下調按揭成數可加強銀行風險管理。

　　二是收入來自本港以外地區的按揭貸款，供款佔入息比率下調十個百分點，等於收緊樓按貸款條件。由於銀行對本港以外地區的收入與債務不易評估，收緊貸款主要是平衡銀行風險，做法合情合理。

　　三是調整銀行樓按業務風險權重下限，由目前的百分之十五修訂為百分之二十五。上述舉措變相增加銀行資本要求，一定程度造成資金成本上升，迫使銀行需要重新審視鬥減按揭息、爭奪樓按市場的政策，預期銀行批出按揭貸款額會有所減少，降低銀行承受風險之餘，也有助冷卻樓市。

　　其實，樓市漲不停，銀行界也深感不安，對金管局措施表示支持。銀行公會主席、中銀香港副董事長兼總裁岳毅表示，金管局推出新一輪逆周期措施是必要的，有針對性提高按揭貸款風險管理。

　　當前全球政經不穩，股市、樓市等資產價格危危乎，本港樓市也將面臨重大考驗，樓價水平與普羅市民購買力脫節，加上利率趨升、供應增加，樓價潛在下行風險甚大。