文|祥益地產總裁 汪敦敬

　　橫洲事件，一石激起千尺浪！暴露了政府在收地過程中的複雜艱巨，市民知多一點是好事，但是福是禍還看如何處理。我看現在公眾似乎忽略了兩個關鍵的問題，一是這亂局發展下去究竟誰人得益。這最大得益者的衍生是否合乎公眾期望及利益？二是市民鞭策政府工作之餘，是否能達到增加土地的效果？

　　我認為應借勢衝擊既得利益者，太集中問責政府可能會削弱政府的功能及士氣，令收地工程開倒車。

　　在投資的角度來說，橫洲亂局反映出收地難求，投資者額手稱慶，發展商可能在暗笑中，事情傾斜針對個別既得利益者，頗有「黑狗偷食，白狗當災」的感覺。

　　在量化貨幣下，政府的責任不單只是幫市民上車，還有分配社會資源，因為資金集中在資產市場，資產必升。但工資加幅卻追不上，社會不斷深化貧富懸殊，決裂幾乎是必然的結果，所以政府在這大時代的責任是令更多人可以擁有資產，令本來的無產者本來相對已微薄的財富可以與資產升值掛鈎，最穩健的房地產項目根本沒有足夠的「貨」去滿足市民需求，因此政府必須要透過資產證券化，將資產分配給無產的市民去認購。除此之外，另一個方法就是「租者置其屋」（即是將公屋單位賣給原有住戶），令最草根的一群得到資產，當然亦得到了永久安居之所。

　　一些人認為「租者置其屋」行不通，原因是因為在「一廈兩制」下管理困難。當公屋屋苑裏面的小業主和租客有管理上爭議的時候，就會爭拗不絕了。但筆者認為，正正是管理問題，反而可以透過管理去解決，更何況，到了今天再難恐怕也難不過橫洲取地，兩者取其輕，我認為公務員應迎難而上。

　　明確銷售計劃目標

　　筆者做了一點研究，發覺「租者置其屋」的所謂「一廈兩制」爭拗，是源於有關概念實踐得尚未成熟，改善方案可分以下幾點：

　　進一步訂定好完整的銷售計劃。過往的「租者置其屋」並沒有清晰的銷售目標，無計劃用多少時間去銷售多少數量，亦沒有針對用戶需求，這也是亂局的由來。政府應就旗下所有公屋居民發出問卷，諮詢其置業的訴求，若一些屋苑有七成或以上的居民都是想參與租置計劃的話，政府應順民意，將這些屋苑率先考慮重推「租者置其屋」計劃，推出之後的銷售應定以八成為達標。 　　當一個屋苑達標了之後，才再在同區推出第二個，將這政策的進度及供應量交給市場回應，有充分的民意支持，及整個過程都是主流居民的意見，就可以防止大量的政治狙擊，而租置屋苑以八成為銷售目標，亦可以令到有關屋苑爭拗的時候都容易衍生到大多數的意見，這樣爭拗就自然會消除，至於說剩下的兩成無參與計劃的租戶，自然地會隨時間日益減少，政府可能應給他們一些轉換其他公屋的優先，令較少數的人都有足夠的選擇權。

　　管理租置屋苑的概念亦要改進，雖說「一廈兩制」，但我理解其實在管理上仍然是一制，即是說大廈管理仍然用着公屋的管理哲學去處理這班「公屋小業主」，這個亦是問題的根源。小業主的行為應受制約於公契，和公屋租戶是完全不同的，公屋住戶在買到單位之後，就應給他們講解會，令他們代入小業主的心態，這樣才可以避免到日後遇上權責時的期望偏差，爭拗必可大減。

　　公眾對「租者置其屋」仍有很多謬誤，下次再談。