圖：一手私人住宅未來3至4年潛在供應量創自2004年有紀錄以來的近20年新高，達11.2萬伙。

　　本港樓市積弱逾年，不少發展商卻又死守、未肯大劈價賣樓，導致一手私人住宅量不斷累積。房屋局最新統計數字顯示，截至今年首季尾止，一手私人住宅未來3至4年潛在供應量創自2004年有紀錄以來的近20年新高，數量更首次衝破11萬個單位，約達11.2萬個。專家分析意見認為，市場面對庫存壓力，發展商保持貼市價甚或低價推售策略，二手價量持續受壓，整體樓價向下機會偏大。\大公報記者 樓向陽

　　一手私樓潛在供應量自2022年第4季首度升穿10萬個單位的關口後，便一直居高不下，過去兩季更出現連番突破，繼去年第4季達10.9萬個後，上季再添3000個至11.2萬個。當中的現樓貨尾及未售樓花單位量均再添1000個，各達2.1萬個及7.2萬個，同屬有紀錄新高。另去年至今政府賣地雖受挫，但上季未動工熟地的單位量也再添1000個，達1.9萬個，相信是來自私人市場的發展項目。另該局公布，今年首季私樓落成量約5000個單位，按季升約31.6%；一手施工量則按季減約21.8%，約有4300個單位。

　　二手市場價量恐齊跌

　　房屋局指出，在該11.2萬個單位中，估計有約9.6萬個是實用面積少於753方呎的中小型單位，佔總量約86%，較對上一季微增1個百分點。該局預計，未來數月將有5幅住宅用地可轉為熟地，提供約3100個單位；隨着特區政府持續有序增加房屋土地供應，相信總潛在供應量會維持在較高水平。

　　團結香港基金副總裁葉文祺表示，由於政府在2月底才撤辣，故作用未必能完全反映在首季供應數據上，需要結合下一季數據才能作綜合判斷。不過，以現時累積的數量，相信市場仍要面對庫存壓力。

　　高力香港研究部主管李婉茵表示，由於現時一手現樓貨尾及未售樓花單位的數量仍屬有紀錄新高，相信年內發展商仍會保持貼市價甚或低價推售策略，此會對二手市場的價格和成交造成一定的下挫壓力。她預測整體樓價全年會下跌5%至10%。

　　世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事郭偉恩認為，發展商現時的一手貨尾量仍龐大，在她們「求量不求價」的情況下，會主導大市，二手樓價及交投仍會受壓，預計整體樓價向下機會較大。

　　整體空置率回落至4.1%

　　此外，差餉物業估價署公布的統計資料顯示，去年整體私樓的空置率雖回落至4.1%，但其中九龍城區（包括啟德區）的空置率高達9.4%，空置單位按年上升逾40%至11468個，為全港各區之冠，預料是受啟德區去年多個大型屋苑相繼落成所致。另該署預測今明兩年落成私樓落成量各約2.23萬個及2.55萬個，當中今年實用面積少於431方呎的A類小型單位，超過1萬個，創是1988年後的36年新高，明年料再突破至逾1.24萬個。