香港租金回報率高，吸引不少投資者買樓收租。如想購買物業收租並申請按揭，租金收入可納入銀行的入息審核，從而提升借款人的借貸能力。然而，銀行在計算租金收入時，通常分為「實際租金收入」與「預計租金收入」兩種方式。這兩者的計算方法有何不同？又有哪些注意事項？筆者將在本文中為大家詳細介紹。

　　從銀行批核按揭層面，物業租金收入分為兩種，分別為「實際租金收入」及「預計租金收入」。當物業每月已有租金收入，且租約已完成打釐印，銀行會視之為「實際租金收入」，並容許將租金收入的八成計入借款人收入，以協助通過入息審核。

　　而「預計租金收入」則指尚未出租的物業預期可獲得的租金收入，銀行會委託測量師根據市場租金估值進行評估。不過，從銀行審批的角度來看，這類租金收入較為保守，一般最多只會將租金的六至七成計入借款人收入。

　　以租金收入2萬元為例，若屬實際租金收入，銀行會把1.6萬元（2萬×80%）計作入息；若屬預計租金收入，銀行最高只能把1.4萬元（2萬×70%）計算在內。不過有個別銀行或會放寬此慣例，允許預計租金收入以八折計算，從而提升借款人的借貸能力。由於各銀行對預計租金收入的評估標準不盡相同，建議事先諮詢銀行或大型專業按揭轉介公司。

　　不接受樓花作申請

　　雖然買樓收租的按揭門檻看似較易通過，但在按揭層面有三大事項需要留意。

　　首先，由於按揭保險只適用於自住物業，買樓收租的按揭成數上限只有七成，買家需準備至少三成的首期。

　　其次，所購買的單位必須為現樓，一般情況下，銀行不接受樓花作為預租按揭的申請。

　　最後，租金收入確實可以計入借款人的收入，但借款人本身必須具備工作或其他收入，租金收入僅能協助提升其借貸能力；若借款人僅有租金收入，銀行基於風險考量，未必會批准其按揭申請。

　　（作者為經絡按揭轉介營運總監）