圖：中國人均住房面積遠低於美國的水平，略高於日韓，中國居民的居住條件還有不小的改善空間。

　　房地產作為國民經濟的重要組成部門，很長一段時間以來，承擔着穩增長的關鍵作用，但由於資金和疫情等多方面條件的約束，近來地產已成為經濟增長的拖累項。更有部分觀點認為，中國人口增速的放緩疊加老齡化程度的提升，使得疫情前地產銷售的水平已經難以為繼，削減20%的銷量恐怕將成為疫情後的常態。那麼，中國地產銷售究竟還剩多大空間？是否還能回到疫情前的水平？

　　在討論住房需求空間之前，我們有必要大體了解下中國居民的住房情況：

　　從住房總量上來看，過去住房短缺的現狀確實已經得到很大程度的緩解，但也並不算十分充裕。城市人均住房間數剛剛接近於1。從五普（2000年進行的第五次人口普查）、六普（2010年進行的第六次人口普查）到七普（2020年進行的第七次人口普查），中國城鎮人均住房間數自0.77間／人升至0.93間／人，再到1.06間／人，已經突破人均一間房，表明從城鎮住房角度來看，供需條件大體平衡。但這主要來自於鎮一級的貢獻，七普時其人均住房間數已達到1.18間／人，而城市人均住房間數在七普時，才剛剛接近於1。

　　較舒適標準還有一定距離。中國城市規劃設計院根據中國家庭人口特點和發展趨勢，曾經制定出關於人均住房使用面積的分級標準，按照這套標準來看：底線要求是13平方米／人，提升標準是20至30平方米／人，而舒適標準是30至40平方米／人。根據七普披露的數據以及建築面積與使用面積之間的關係，筆者的估算結果表明，七普時期城鎮人均住房使用面積大體上能夠接近但還未達到舒適標準的下限，而城市人均住房使用面積距舒適標準還有一定距離。

　　存量錯配推升空置率

　　既然中國住房短缺局面得到明顯緩解，那麼，是否意味着住房需求的增量空間已經消耗殆盡，維持原有的銷售規模舉步維艱呢？我們不妨從國際比較中來重新審視中國居民的住房條件。

　　2020年中國人均住房面積為41.76平方米，遠低於美國的水平，而略高於日韓。人均住房面積的物理決定因素是人口密度，大體上來說和人口密度呈現負相關關係。而中國人口密度明顯低於日本和韓國，即便考慮到中國人口分布的不均衡性，「胡煥庸線」東南部人口密度較日本也有一定的差距。因此從這一角度來說，中國人均住房面積相對於人口密度而言明顯偏低。

　　值得注意的是，人均住房面積容易被過大的方差所干擾，與此同時，不同人口密度下的人均住房面積也並不適合直接比較。但我們從人均住房間數上，也能夠得到相似的結論，即中國居民的居住條件還有不小的改善空間。平均來看，中國人均住房間數約為1.2間／人，仍然明顯低於OECD國家的平均水平（1.7間／人），特別是相較於人口高密度的日本和韓國，中國人均住房間數也依然不及。

　　除去總體水平有待提升之外，住房存量的結構錯配問題在中國可能也較為突出，而住房空置率為我們提供了獨特的觀察視角。根據中國家庭金融調查的統計，2017年中國城鎮自有住房的空置率水平可能超過20%，剔除其中一部分家庭購買但未裝修完成的住房，空置率水平也有16%左右，較美國、日本和英國等多數發達國家水平都要超過不少。

　　城市化仍有挖掘潛力

　　正如上文所述，雖然中國住房存量規模已然較大，但相對而言，發展不平衡不充分的問題也很突出，因此，筆者認為，中國居住條件改善的空間還依然存在。

　　首先，中國城市化進程仍在進行和深化。從國際經驗來看，城市化水平的提升符合S形曲線，而城市化率進入飽和階段的拐點在70%左右，目前中國雖然同拐點已經接近，但畢竟還有一段距離，相較於發達經濟體的相似發展階段，中國城市化水平依然有待提升。除此之外，中國戶籍人口城市化率和常住人口之間存在顯著割裂，兩者差距在15個百分點以上，這也決定着，兩者的逐步彌合也會釋放一定的需求空間。

　　其次，人口向大城市集中的趨勢將會進一步延續。在人口總量紅利逐步減弱的背景下，地區間人口集聚程度的提高，會帶來勞動力利用效率的提升，能夠給經濟增長提供新的動能。而從國際經驗來看，中國人口集中程度還比較低，存在持續提升的潛力。不論是以第一大城市人口佔比看，還是以人口超過100萬的城市群人口佔比來看，中國都要遠低於日本和韓國水平，也同樣低於人地矛盾並沒有中國突出的美國，僅在百萬以上城市群人口佔比上好於印度，這反映出中國人口集中所帶來的增長潛力還沒有得到充分釋放。

　　再次，中國每年住房更新的需求同樣不小。根據七普數據，中國只有不到30%的家庭居住在修建時間十年以內的住宅中，並且仍有35%左右的家庭居住的還是上個世紀修建的住宅。而從六普到七普之間的情況來看，每年住宅的折舊更新率平均約為1.5%。分地區來看，東部發達地區住在2000年以前建成住房的家庭戶佔比更高，排名前五位是上海（48%）、北京（40%）、天津（40%）、遼寧（38%）和廣東（35%），這意味着以上地區的住房更新需求較大。

　　最後，隨着中國結婚人數下降，生育率降低，中國家庭規模也在不斷縮小。從城鎮情況來看，中國家庭戶平均每戶人數在六普時已從3.11人／戶降至2.85人／戶，而在七普繼續回落至2.57人／戶。從家庭戶人數的分布上來看，三人戶佔比持續大幅回落，一人戶和二人戶佔比持續上升。七普相比於六普時期，一人戶佔比提升近10個百分點，一人戶和二人戶家庭逐漸成為主流。家庭規模小型化增加住房需求。利用2002年-2019年間各省家庭戶規模和住宅銷售的數據，筆者發現，家庭規模和住宅銷售面積（住宅銷售套數）之間存在着顯著的負相關關係。家庭戶規模越小，則對應的住宅銷售面積也就越高。

　　一線住宅需求仍旺盛

　　基於以上分析，我們不妨對中期（到2025年）住房需求空間做簡要測算。國家衞健委提到，中國總人口在「十四五」內將進入負增長階段，我們假設總人口規模在2025年仍能夠維持在14億左右。

　　從城市化率提升的角度看，即便不考慮戶籍人口城市化率同常住人口城市化率之間的彌合，僅以常住人口城鎮化率每年1個百分點的提升速度預測，每年對應的住宅需求約535萬套。

　　從大城市人口集中度提升的角度來看，「十三五」以來中國人口超100萬的城市群人口佔比加速上行，近期《「十四五」新型城鎮化實施方案》提出，「全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區常住人口300萬至500萬的I型大城市落戶條件」，筆者預計，大城市人口集中度上升將有所加快。即便按照過去三年的平均增速來看，每年百萬以上人口城市居住人口佔總人口比重也要上升0.7個百分點左右，對應着每年的住宅需求約為375萬套。

　　從城鎮住宅存量更新的角度來看，根據六普至七普期間，城鎮地區住宅折舊更新率1.5%來估計，截至2025年，每年更新所帶來的住宅需求約為475萬套。

　　從家庭規模縮小的角度來看，六普到七普期間，城鎮居民家庭中一人戶和二人戶的佔比明顯上升，其中以一人戶家庭佔比變化最為突出，而三人以上戶家庭比例顯著下降。即便僅考慮一人戶家庭的佔比變化，每年佔城鎮人口比例上升幅度也有1個百分點左右，對應着每年帶來的住宅需求約為300萬套。

　　誠然，部分需求之間可能存在着一定程度的重疊情況，最顯著的衝突表現在城市化進程與大城市人口集中度提升的同步性上。如果按照相對保守的估計，則城鎮化率年均提升1個百分點已經包含着大城市人口集中度年均提升的0.7個百分點，在此情形下，以城鎮人均居住面積100平方米來進行估算，每年對應的住宅面積需求約在13億平方米。若按照中性假設來看，約15億平方米的住宅面積需求，意味着地產銷售的潛在中樞在2025年前依然能夠維持，不至於出現快速滑落。