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談樓說按/減辣刺激換樓 市場更健康\中原按揭經紀董事總經理 王美鳳

時間:2021-03-01 04:25:00來源:大公報

  2020年二手住宅成交量按年增加15%,當中在新按保推動下600萬至1000萬物業的成交量按年增加約53%,但2020年樓價1000萬以上物業成交量則按年減少0.5%,與二手市況背馳。究其原因,相信主要是樓價1000萬上下分界線之巨大差異按揭成數所致。

  根據現行樓按措施,1000萬以下物業可透過按揭保險申請高成數按揭,當中按揭成數高達八成,又或對於800萬或以下單位可高達九成,但1000萬以上物業之按揭成數即跌至五成,對比樓價1000萬或以下之基本首期,差距高達樓價三成。現行按揭配套可謂以1000萬作為分界線,以樓價1000萬和1050萬作比較,兩者樓價相差僅50萬,但兩者基本首期卻相差325萬,差幅達162%。

  按照現時樓價水平,換樓家庭較常有意更換之三房單位不少已超逾1000萬,但樓價1000萬以上之可造按揭僅高達五成,窒礙了用家之換樓計劃。即使發展商就一手新盤或提供高成數按揭,但新盤多屬樓花未可入住,發展商高成數按揭之低息期一般只限首兩至三年,亦並非適合長期使用。基於按揭成數之限制,不少家庭未能將換樓計劃付諸行動,影響換樓鏈,亦不利樓市整體發展。

  筆者建議政府可考慮適度放寬按揭成數,建議2000萬或以下之按揭成數提高至七成,2000萬以上至3000萬之按揭成數提高至六成,買家須為首套房或自用物業換樓人士,以促進整體換樓鏈正常運作。

  2015年之前本港一直採用七成按揭指引,用家儲蓄三成首期便可完成置業目標,但現時即使用家想以七成按揭置業,仍需透過按保計劃申請,當中亦須支付按揭保費;又或若樓價超出按保樓價上限(1000萬以上),用家只能再儲蓄至五成首期方可置業或換樓。事實上,若按揭成數可放寬至七成,亦有三成首期作為緩衝,銀行信貸風險不至於明顯提高。再者,根據現行樓按措施,按揭申請人仍需有足夠還款能力才可獲批按揭。

  樓按措施已實施多年,當中或有適度調節的空間,政府當年推出樓按措施亦希望盡量減低對用家的影響,若能適度放寬按揭成數可回復有剛性需求的用家獲得按揭配套,以免他們基於首期增加而變得難以換樓或上車。

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