2020年二手住宅成交量按年增加15%，當中在新按保推動下600萬至1000萬物業的成交量按年增加約53%，但2020年樓價1000萬以上物業成交量則按年減少0.5%，與二手市況背馳。究其原因，相信主要是樓價1000萬上下分界線之巨大差異按揭成數所致。

　　根據現行樓按措施，1000萬以下物業可透過按揭保險申請高成數按揭，當中按揭成數高達八成，又或對於800萬或以下單位可高達九成，但1000萬以上物業之按揭成數即跌至五成，對比樓價1000萬或以下之基本首期，差距高達樓價三成。現行按揭配套可謂以1000萬作為分界線，以樓價1000萬和1050萬作比較，兩者樓價相差僅50萬，但兩者基本首期卻相差325萬，差幅達162%。

　　按照現時樓價水平，換樓家庭較常有意更換之三房單位不少已超逾1000萬，但樓價1000萬以上之可造按揭僅高達五成，窒礙了用家之換樓計劃。即使發展商就一手新盤或提供高成數按揭，但新盤多屬樓花未可入住，發展商高成數按揭之低息期一般只限首兩至三年，亦並非適合長期使用。基於按揭成數之限制，不少家庭未能將換樓計劃付諸行動，影響換樓鏈，亦不利樓市整體發展。

　　筆者建議政府可考慮適度放寬按揭成數，建議2000萬或以下之按揭成數提高至七成，2000萬以上至3000萬之按揭成數提高至六成，買家須為首套房或自用物業換樓人士，以促進整體換樓鏈正常運作。

　　2015年之前本港一直採用七成按揭指引，用家儲蓄三成首期便可完成置業目標，但現時即使用家想以七成按揭置業，仍需透過按保計劃申請，當中亦須支付按揭保費；又或若樓價超出按保樓價上限（1000萬以上），用家只能再儲蓄至五成首期方可置業或換樓。事實上，若按揭成數可放寬至七成，亦有三成首期作為緩衝，銀行信貸風險不至於明顯提高。再者，根據現行樓按措施，按揭申請人仍需有足夠還款能力才可獲批按揭。

　　樓按措施已實施多年，當中或有適度調節的空間，政府當年推出樓按措施亦希望盡量減低對用家的影響，若能適度放寬按揭成數可回復有剛性需求的用家獲得按揭配套，以免他們基於首期增加而變得難以換樓或上車。