圖：房價長期走勢是由供需決定的，而房地產稅對市場調節的作用可謂相對有限

　　2019年政府工作報告提出「健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法」，從「穩妥」到「穩步」，房地產稅改革正在提速。為什麼要徵收房地產稅？最佳出台時機是何時？哪類房地產稅方案最好？出台後會有什麼影響？筆者試圖在本專欄回答這些問題。

　　恆大研究院副院長、房地產行業首席研究員 夏 磊

　　為什麼一定要徵收房地產稅？

　　存量房時代漸行漸近，徵收保有環節稅是大勢所趨。2018年中國城鎮住房套戶比1.09，住房供給總體充分；土地購置面積和商品住宅新開工均處於峰值水平，住房大建設時代的基礎不復存在，開發建設環節的稅收和土地出讓金必將不斷減少。而中國地方財政高度依賴土地相關收入，2018年，地方本級財政收入中土地出讓收入佔比38.1%，僅依賴於開發環節的土地財政難以為繼，拓寬稅源是必由之路。

　　滿足三個前提，房地產稅有望成為地方政府的重要稅源。一是城鎮人口和人均居住面積逐漸提高，促使稅基總和不斷增加；二是人均可支配收入增速高於房價增速，導致房價收入比降低、居民住房購買能力提升，可承受更高的實際稅率；三是存量房時代逐步到來，土地出讓收入規模降低，提升地方政府徵稅動力。

　　何時是出台的最佳時機？

　　房地產稅最佳出台時機是經濟穩定發展、房地產市場健康運行時期。

　　在經濟穩定發展、房地產市場健康運行時期出台房地產稅，邊際影響最小，更容易被市場所接受。當房地產市場上行時，房地產稅預期成本遠低於房價和房租上漲的預期收益，徵稅雖不會對市場產生重大衝擊，但目前市場繼續上行帶來的風險也越來越大。當市場下行，一方面持有房地產的預期損失放大，另一方面也強化了政府調控和房價下跌的預期，使得持有者更急於脫手，加速房價下跌。

　　當前經濟下行壓力加大，未能給房地產稅出台提供最佳環境。當前中國經濟金融形勢嚴峻，三季度GDP增速創1992年以來新低，其中，出口連續兩個月負增長，消費低迷，固定資產投資持續放緩；財政稅收收入下滑，稅收連續五個月負增長、11省市財政負增長。

　　什麼是最優的稅制方案？

　　稅制設計由地方主導，因地制宜，避免「一刀切」。房地產稅具有高度地方性，與地方居民利益密切相關。中央統一立法雖然必要，但各地方住房需求、住房發展階段等具體情況都不一樣，不宜統一稅制「一刀切」。留給地方政府充足的自主空間，兼顧地方特點，才能保證房地產稅滿足地方多樣化需求，穩妥實施。

　　區域上，從經濟發達地區試點，逐步過渡到全國。相較於經濟欠發達地區，發達地區居民收入水平、支付能力和納稅意識都更強，從經濟發達地區開展房地產稅試點，總結經驗，逐步過渡到全國，阻力較小。

　　徵稅對象上，從空置住房、高端住房逐步過渡到所有住房，有利於改革推進。房地產稅是直接稅，居民對稅負敏感，房地產稅應由小範圍、低稅負向全面徵收過渡。從國際看，房地產稅是財產稅的一種，稅制設定上以「寬稅基、低稅率」為主，針對存量住房徵收房地產稅可確保稅源規模。開徵初期，考慮居民負擔水平和接納程度，可從空置房、高端住房逐步過渡到所有住房。

　　即使是普徵，差異化的稅制方案有利於精準調控。對於空置房、高端住房和全部住房，當稅率、稅基和稅收優惠措施都相同時，無法體現稅制公平性；當稅基和減稅措施相同，但對空置、高端房高稅率徵稅、一般住房低稅率徵稅時，有利於打擊投機性需求、減少空置、抑制高端需求，提高房地產稅的接受度；當稅率和稅基相同，僅對一般住房實施稅收減免政策，既保護居民正當的自住需求，也有利於提高住房利用率，減少不必要的住房資源浪費。

　　設定合理的價值評估基期和稅率調節機制，確保居民可負擔。美國房地產評估價值雖與市場價值接近，但可通過評估率來調節實際稅率，2018年，各州的房地產稅實際稅率在0.27%至2.4%之間；英國房產評估採用1991年市場價值，稅率分八個等級，地區政府自行調整基準稅率來調節實際稅率水平，2017年平均稅率僅約1.8%，如考慮房價上漲因素，則實際稅負更輕。

　　借鑒國際經驗，設定合理的不動產價值評估基期和稅率調節機制，讓居民能負擔起，才是房地產稅順利落地的前提。

　　居民自住房稅收減免，或設定人均免徵面積，滿足居民自住需求。新加坡採取超額累進制稅率，與非自住房稅率不同，自住房稅率更低；德國首套自住房不收房地產稅，只有在使用第二套及以上住房時繳納二套住房稅；上海市新購住宅免徵面積為人均60平米；重慶市獨棟住宅每戶免稅180平方米、新購獨棟住宅和高檔住房每戶免稅100平方米。

　　房地產稅出台有什麼影響？

　　短期內，房地產稅通過影響供需格局影響市場。

　　房地產稅通過影響市場預期和持有收益影響供需，抑制房價上漲。國際經驗表明，房地產稅開徵前後，徵稅力度和市場反應尚未明確，市場預期受影響，需求入市節奏推遲、部分投資者拋售房產，影響短期市場供需、房價回調。

　　購房者關注稅收力度和市場反應，觀望情緒濃厚。中國房地產稅徵稅時點、力度和市場反應尚未明確，部分購房者會持觀望態度、推遲需求入市，短期內購房需求將減少。

　　房屋持有者可能出租或出售部分徵稅房產應對持房成本上升。由於徵稅力度未明確，持房者或大多持觀望態度，採用出租或出售部分徵稅房屋以應對持房成本上升。對於人口淨流出、缺乏需求支撐的部分城市，房產持有者可能會選擇出售房產；對於人口持續流入、住房需求旺盛的城市，持房者短期內會採取出租房產以應對持有成本上升，並將部分房地產稅負擔轉嫁給承租者，導致房租上漲。

　　長期看，房地產稅市場調節作用不明顯。

　　房價長期走勢由供需決定，房地產稅的市場調節作用有限。從國際經驗看，房價的決定因素是供需，房地產稅僅是一個調節因素，既不是穩定市場運行的關鍵，也無法防範房地產泡沫的產生和破滅。德國僅徵收土地稅且稅負較低，但房價長期穩定，主要依靠供需平衡和穩健的貨幣金融制度；日本、美國、英國很早就開徵房地產稅，但日本經歷兩次房地產危機、美國出現六十年大牛市又爆發次貸危機、英國房價則長期剛性上漲，主要由於土地供給不足或房地產過度金融化。