祥益地產總裁 汪敦敬

　　日前金管局總裁陳德霖表示「香港銀行體制穩健，銀行資金流動性充裕，過去銀行的資金流入達1300億美元，現在僅流走10%，仍有90%資金存在，不過不需過分擔心！」香港的資金情況充裕，以上的言論我當然同意，但是流走10%雖然是小數目，但是筆者不敢苟同，我想從另一角度以數據作一些補充，希望拋磚引玉，亦不介意各方向我作一些指正。

　　基於筆者的「M3定律」理念，「最影響樓市的因素其實是貨幣」（當然包括了資金流），市場現況究竟是資金減少中？還是只在高處徘徊？或者根本是結構上其他貨幣在取代美元？這些也是投資上必須要弄清楚的本質！我認為可在現有數據上找到答案。

　　我們查看金管局發放的紀錄，由2008年去到2014年香港貨幣基礎的確增加了1300億美元，折合約1萬億港元。的確，因為本年4至8月銀行結餘減少了1000億，2018年貨幣基礎也減少了1000億元，正好是10%！但其實我們應該用2018年3月的貨幣基礎數量去計算，有關跌幅只是5.8%而已。

　　而M3由4月底的14.4萬億元去到最近的14.037萬億元，僅減2.5%。

　　以上這些數目如果對比港元追隨美元的升值率9%（與人民幣計算），令流入的人民幣值和大多數的外幣值也折扣了，2.5%不是一個大數目！其實未算是資金有流走及減少的趨勢。

　　事實上不少人是忽略了除美元之外，市場上更重視的人民幣，人民幣在2017年3月底至2018年7月底期間是流入了約1000億人民幣，在關鍵性的2018年流出了美元的時間，人民幣的流入正為香港資金流作補充，這也合乎國際經濟大局人民幣逐漸受市場歡迎的大趨勢！

　　美國以貿易戰盡情去放縱其霸權的力量，中國卻在此刻將市場泡沫「縮龍成寸」，更宏觀去調控，數據可反映在這過程中中國如何在最基本處去掌握更多優勢。

　　那房地產在以上的氛圍中如何自處？現在香港樓市正是樓價下跌的調整期，筆者認為跌市有兩種，一種是令購買力累積，另一種係令購買力蒸發，前者會引起「假的下跌趨勢」，筆者簡稱為「假跌」！

　　在以上的資金仍充盈及借貸極偏低下，樓價縱使下跌卻容易令購買力不斷累積，在個別樓價下跌的同時，個別板塊將易升難跌，看官請好好掌握樓市。