圖：歐洲工資增長仍然緩慢，居民可支配收入已經落後於樓價升勢

　　全球各大城市面對同一難題，就是樓價飆升，這個問題在歐洲主要城市愈來愈嚴重，樓價升幅超越收入增長是普遍性問題，例如阿姆斯特丹樓價相當於近22年人工，而倫敦及巴黎均逾18年。包括倫敦、柏林等多個歐洲城市的住屋負擔愈來愈重，樓價與收入日益脫鈎，加上收入不高和工作不穩定，年輕人更加缺乏經濟能力購買房屋。

　　供不應求、外國買家湧入是歐洲樓價過去一段時間急升的原因，房屋價格高企，令到更多人望樓生嘆，只好被迫繼續租屋住，從而刺激住宅租賃市場需求強勁，吸引海外投資者湧往歐洲購買房屋，然後出租收取投資回報，形成惡性循環。約克大學房屋政策中心數據顯示，倫敦樓市的亞洲買家佔整體外國買家約五成之多。與此同時，由於需求強勁，租金亦跟隨上升，更多人要支付昂貴租金，無法儲錢買樓。倫敦、巴黎和柏林的年輕一代正受此困擾。

　　造成樓價持續攀升的關鍵因素是供應缺乏，這個情況在歐洲也普遍存在。在西班牙馬德里，當地的二手房屋佔整體住宅銷售超過八成，幸而，隨着馬德里的房屋市場可負擔能力較2005年時的水平有所紓緩，對於當地計劃置業的家庭而言，壓力較其他歐洲城市略為減輕。

　　評級機構穆迪對歐洲十個主要城市的住屋負擔能力進行研究，包括倫敦、阿姆斯特丹、柏林、法蘭克福、都柏林、巴黎、羅馬、米蘭、馬德里、里斯本，研究發現在這些受歡迎的歐洲城市樓價持續上升，若在2018年買樓，置業人士平均需要15年的可支配收入（扣除開支），才可以買到一個物業，這個水平較2005年至2007年買樓需要的12年更高。巴黎、倫敦和阿姆斯特丹的情況最嚴重，在這三個歐洲城市的人，需要超過18年的可支配收入，才可買到樓。對於首次置業者而言，目前遭到兩大困難夾擊，樓價持續上升和工資增長持續乏力。

　　事實上，隨着歐洲由2008年金融危機復甦，2012年至2018年間，柏林、阿姆斯特丹和都柏林等歐洲城市的樓價不斷升值；反之，工資增長卻仍然緩慢。歐洲的居民可支配收入已經落後於樓價升勢，以都柏林為例，2012年至2018年柏林的居民可支配收入僅增加10%，追不上樓價升勢。

　　然而，有人愁亦有人歡喜，歐洲的住宅業主受益於房屋需求旺盛，來自全球各地遊客喜歡上網尋找民宿居住，Airbnb平台短期出租房屋的業主自然最受惠。巴黎、里斯本和阿姆斯特丹的房屋業主，成為Airbnb平台使用量最高一群。接着是柏林和巴塞隆拿，這兩個城市的短期房屋租賃市場增長快速。