圖：美聯集團暨鋑聯控股主席黃建業。

　　【大公報訊】工商舖價格跌至逾10年前水平，吸引資金流入。綜合美聯工商舖資料研究部及土地註冊處數據（含逾億元公司轉讓個案），上半年工商舖買賣登記錄2286宗，按年增38.9%；惟成交金額僅279.72億元，按年跌9.5%，呈現「量升額跌」格局。

　　美聯集團暨鋑聯控股主席黃建業認為，非住宅物業價格下跌，帶動租金回報率攀升，加上利率下行與流動性充裕，吸引部分「聰明錢」搶閘入市。他認為，商廈及商舖將繼續吸引教育及金融機構入市，所以上調全年工商舖買賣成交量預測至4500宗，按年升約30%，創4年新高。

　　黃建業指出，非住宅物業價格回到逾10年前，價跌帶動租金回報率攀升，「磚頭文化」再抬頭，吸引用家及投資者趁低吸納，刺激交投量上升。

　　回報率上升 買家趁低吸納

　　綜合美聯工商舖及差估署數據，工廈、商廈及商舖的價格皆「急跌」，全部時光倒流逾10年之多。當中，工廈價格較高位回落近三成，重回2013年水平；甲廈及乙廈售價分別跌40.7%及44.9%，雙雙回到2012年水平；舖位價亦重創逾四成，重返2012年水平。黃建業指出，工商舖價格急跌，反映業主及發展商為降低債務比率，主動降價求售；以及銀行態度審慎，收緊非住宅物業的按揭批核，令買家難以申請按揭，業主為沽貨需進一步減價。

　　隨着工商舖售價回落，回報率全線穩守3%以上水平，其中乙級商廈回報率達4.1%位列首位，按年擴闊0.7個百分點，升幅冠絕各板塊；其次是工廈4%回報率，按年升0.5個百分點；甲廈回報率亦升0.5個百分點至3.6%；商舖（零售業樓宇）最新回報率亦達3.4%，按年反彈0.3個百分點。

　　教育與金融機構需求較大

　　展望下半年，黃建業認為，股市暢旺利好經濟及投資氣氛，商廈及商舖有機會吸引教育及金融機構入市，遂上調全年工商舖買賣至4500宗，料按年升約30%，創4年新高。須留意的是，業主為減低負債，個別物業或進一步劈價求售，相信工商舖的價格或持續「尋底」，待覓得支持點後才有望回升，但整體工商舖價格已回落至逾10年前，回報率回升，相信價格不會再出現巨大跌浪。

　　美聯商業董事李鎮龍認為，今年港股表現火熱，加速商業機構擴充業務，帶動寫字樓租賃及買賣需求。與此同時，為提供足夠的學生住宿設施，特區政府容許業主無需補地價及申請改劃用途，將酒店或商廈改裝成學生宿舍，此計劃料有效增加商廈需求，特別是乙廈及丙廈，由於「麵粉價」較甲廈低，相信這兩類物業將會成為改裝的首選。

　　此外，一些教育機構亦會繼續吸納商廈以提供宿舍，以及作為教學大樓。李鎮龍亦上調今年商廈交投量的預測至約1100宗水平，按年增加五成。不過，除了甲廈的租金有望上升之外，甲廈的售價及乙廈的租售價料將持續下跌。