圖：樓市加辣之下，難免令換樓難上加難，整體二手放盤量持續減少下，亦間接推高一、二手樓價

　　上周二特區政府再次突然出招，續推遏抑樓市新措施。一如市場所料，今次出招主要回應透過以一份文書購入多伙單位（簡稱為一約多伙）的避稅安排，在收緊後的新從價印花稅機制下，首置客只可以一份文書購入一伙住宅單位才可獲得豁免，日後所有一約多伙亦需一律支付高達樓價15%的從價印花稅，相信日後大手買家入市個案亦會減少。

　　嚴格來說，今次出招主要是杜絕「一約多伙」所引發的漏洞，只是對於去年底的加辣方案作技術修訂，並非再加辣。正如行政長官梁振英在上周二的記者會上所言，政府處理房屋問題的基本策略，仍是一方面加大土地及房屋供應，同時間亦透過辣招來打壓三種需求，分別是境外人士買樓需求、投機需求以至投資需求。

　　不過在政府連番加辣下，令換樓難上加難，整體二手放盤量持續減少下，亦間接推高一、二手樓價。再者，現時樓市基本上已經完全由用家主導，再加辣去打擊投資需求，所收效果亦相當有限。

　　按稅務局提供的數字，上月涉及住宅的雙倍印花稅（DSD）只有657宗，扣除當中211宗屬於公司或海外買家，因為涉及本地投資需求只有約446宗。（因應印花稅修訂條例草案仍在立法會審理中，因此稅局仍然DSD作計算，實際上有關買家已需繳付樓價15%作稅項）按土地註冊處的紀錄，上月整體住宅註冊達6073宗，換言之上月涉及本地的投資需求，只佔整體成交的7%左右而已。（註：成交的註冊日期及繳交印花稅日期，可能會有差別，有關百分比只可作參考用途。）

　　多推誘因增二手盤

　　翻查加辣前的數據，去年1至11月間，涉及本地買家多購一伙的雙倍印花稅，一直約佔整體住宅成交的20%至29%不等，同期涉及首置客入市比率一直維持於六成以上。但自從加辣後，首置客入市比率已大幅增加至九成以上，涉及本地投資需求以至海外需求只有不足一成。

　　總結而言，加辣過後樓市買家絕大部分均為首置客，市場幾乎全由用家主導，市場剛性需求強勁，就算日後政府再度加辣，可以遏抑的投資需求已相當有限。換言之，現時的樓市已進入「加辣無效，減辣無期」的兩難局面。

　　說真一句，再加辣只會在舊有的困局中「兜兜轉轉」，坐困愁城，相反要跳出辣招思維，政府應該將重點投放在如何增加二手市場放盤量，稍微放寬二手按揭上限，以至換樓退稅優惠，都能直接增加二手放盤量，助樓市重回正軌，將購買力由一手疏導致二手市場。