圖：新地的橋頭圍地已批建31層高商業大廈（上圖，電腦模擬圖），不過至今仍未動工（右圖）。

　　【大公報訊】新地（00016）銳意在元朗橋頭圍打造天水圍「新界版apm」，但本港商業市道調整及市民消費模式轉變，該項目跟特區政府完成換地至今已4年多仍未見動工，業界相信發展商正待北部都會區有更清晰路向，以及謀劃更有價值用途元素，才落實相關發展。

　　該幅橋頭圍地皮佔地約10.7萬方呎，貼近屯馬綫天水圍站，毗鄰屏欣苑，以北一路之隔是天盛苑及嘉湖山莊等住宅區。新地於2021年與政府達成換地協議作商業發展，補地價近20億元，並於2022年獲屋宇署批出建築圖則，興建一幢連3層地庫停車場在內的31層高商業大廈，可建樓面約85.62萬方呎，其中零售消費、食肆及娛樂的商場樓面佔約50萬方呎，佔比近60%，餘下是寫字樓樓面。

　　分析料改劃配合北都發展

　　新地曾在2023年指出，天水圍交通連繫港九、北都區、大灣區各城市，項目又處成熟住宅社區，寄望項目能為金融、物流、財富管理、風險管理服務等行業提供合適的辦公地方，以服務往返內地及本港兩地人才，亦為人口不斷急增的天水圍區消費者，提供全天候消閒購物熱點，令天水圍成活力社區。新地當時預計項目2024年首季完成地基工程，並將於2028至2029年落成。不過，據最近觀察，此地至今仍是空地。

　　本港近年商業市道疲弱，新地與恒基地產（00012）跟政府商討的洪水橋新發展區市中心4幅商業地皮原址換地幾近泡湯之下，使政府要重新檢討北都區以至全港的未來商業用地供應，並將上述4幅地的換地期限延後至今年12月，及研究洪水橋商業地加入住宅元素，甚或改作住宅發展。相信新地亦待有關檢討出籠才再作打算；況且，新地的九龍站上蓋商業發展、西九文娛區商業項目，以及旺角洗衣街商業地標項目，無論規模及價值均遠較橋頭圍項目重要，因此，暫時擱置是明智之舉。新地發言人表示，項目現時持續推進中，將在適當時機公布進展。

　　泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，商業市道疲弱，加上不少港人北上消費，本港零售市道經營艱難。另外，政府雖積極推展北部都會區，但一切仍未成形，無疑令發展商難以摸清未來路向。他相信，發展商與其急於建成商業項目，倒不如看清形勢，以及為項目增值，例如加入私人住宅發展元素、改為商住用途、加添學生宿舍或酒店等。