近期投資市場氣氛回暖，正為上市公司和具實力企業提供優化資產、挖掘增長潛力的窗口。其中越秀房託基金（00405）便精準把握時機，推出廣州越秀金融大廈權益重組方案。細究其交易結構與財務細節便會發現，此舉既是「短期降槓桿、中期鎖收益、長期調結構」的一石三鳥之計，更是成熟房託基金主動管理資產及創造長期價值的典型範例。

　　首先，基金通過出售廣州越秀金融大廈50%權益、同步融資合計53億元（人民幣，下同）償還現有債務，以降低短期槓桿。該基金6月底借貸比率達48.1%，疊加人民幣貶值與市場利率攀升，高息負債如同「貴利」般持續侵蝕可分派收益。基金於此出售事項及再融資所得款項全數清還現有債務後，預計可將借貸比率降至41.2%，並大幅節省利息支出，相當於直接為持有人保住一筆確定性收益。據分析指出，出售事項與內部重組將使每個基金單位分派增加約8.7%。

　　另外，該基金的交易設計能規避因出售核心資產而丟失長期收益的風險。交易完成後，基金仍持有越秀金融大廈49.495%的實益權益，並憑藉協議中的溢利分成條款，持續享受該大廈的租金收益與資產增值紅利。從資產基本面看，這一安排的安全性更有支撐：大廈現金流穩定性強；更重要的是，承讓方廣州越秀發展集團的國資背景，不僅能為項目帶來更低的融資成本，還可憑藉資源整合能力優化運營效率。交易後，保留收益權、釋放流動性的模式，比全權持有卻負重前行，更能平衡短期與長期利益。

　　有利長遠多元發展

　　事實上，此前辦公樓物業收入佔基金整體收益達55%，業態相對單一，一旦廣深寫字樓市場出現波動，便會直接影響整體收益穩定性。此次出售後，辦公樓收入佔比將降至46%，騰出的資源可投向零售、酒店等業態。多元布局無疑是降低風險、穩定分派的關鍵一步。因此，今次出售事宜，實屬基金管理層的明智之舉。該基金的新管理層在5月就任不久就作出如此大決定，可見執行能力強，前景看高一線。