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大學之道/金融十六條 遏內房風險外溢\智本社社長 清 和

時間:2022-11-24 04:24:39來源:大公报

  圖:內地房地產市場復甦任重道遠,其遭遇供給和需求兩端全方位的打擊。\中新社

  中國人民銀行、銀保監會日前聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會,研究部署金融支持穩經濟大盤政策措施落實工作。會議強調,保持房地產融資平穩有序,穩定房地產企業開發貸款、建築企業貸款投放,支持個人住房貸款合理需求,支持開發貸款、信託貸款等存量融資在保證債權安全的前提下合理展期。用好民營企業債券融資支持工具支持民營房企發債融資。

  此次會議旨在督促金融機構落實前期下發的《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(以下簡稱「十六條」),加大力度支持房地產企業融資和推進「保交樓」工作。

  打開多融資渠道施救

  近期,金融監管部門大幅度調整房地產政策。其中,最受關注的十六條,被業界認為是近兩年來最全面、針對性最強以及對房企救助措施最多的房地產政策。它標誌着政策大轉向,從融資限制轉向融資支持,從救項目升級為救房企,可能助房地產市場「軟着陸」。

  近兩年,房地產市場遭受新冠疫情、宏觀環境和流動性限制三重衝擊,融資、投資和銷售全面深度下滑,大型房地產企業債務暴雷,爛尾樓項目數量增加,市場信用迅速惡化,供給端和需求端陷入「負反饋」。

  今年,房地產政策組合的總體基調是「供給端約束、需求端刺激」,即供給端保持「三道紅線」、「五檔信貸」以及信貸行政指令的強約束,限制房地產企業信貸、債券等融資,但需求端政策迅速切換,地方從限制性政策紛紛轉向解除限購等鬆綁政策,以及降低個人住房按揭貸款利率、提供公積金首付貸款等刺激性政策。

  不過,十六條突然打開了供給端流動性緊約束的口子,採用除股票之外的信貸、債券、信託、「保交樓」專項借款、置換預售資金、項目併購等多融資渠道直接施救陷入債務困境的房企,擴大增量的同時還對存量予以展期和降級豁免,罕見地設置了免責條款,可謂房企「速效救心丸」。

  其中,受到廣泛關注的融資措施有這麼幾項。

  一是「保持債券融資基本穩定」。

  債券是房地產企業融資的「第二支箭」,但近些年房企發債受到嚴格監管,融資規模大降,爆發美元債違約潮。不過,10月份社會融資數據顯示,企業債券融資明顯改善,債券淨融資2325億元(人民幣,下同),同比多64億元。近期,中國銀行間市場交易商協會表示,2500億元「第二支箭」正在發射。部分房企獲得大額債券融資批覆,其中龍湖集團200億元,新城150億元。對亟待輸血的房企來說,大規模債券融資猶如「久旱逢甘霖」。

  二是「支持開發性政策性銀行提供『保交樓』專項借款」。

  今年9月份,人行時隔兩年再次重啟新增抵押補充貸款(PSL),淨新增達1082億元,以支持政策性銀行2000億「保交樓」專項借款;10月,PSL繼續擴張,淨新增規模上升至1543億,同時利率下調40個基點至2.40%。

  「保交樓」專項借款按照專款專用、一樓一策的原則,地方融資平台負責申請貸款、保交樓任務和還款;由地方政府財政擔保,納入地方政府債務。10月份房屋竣工面積逆勢上揚,好於前三個月,較9月份增加了1668萬平方米。這說明PSL及「保交樓」專項借款的政策效果較為明顯。

  金融監管機構還鼓勵商業銀行給獲得「保交樓」專項借款的項目提供配套融資,同時罕見地設立了免責條款,即「對於新發放的配套融資形成不良的,相關機構和人員已盡職的,可予免責。」

  除此之外,人行副行長潘功勝表示,在前期推出的「保交樓」專項借款基礎上,人行擬面向全國性商業銀行推出2000億元「保交樓」貸款支持計劃,為商業銀行提供再貸款支持。

  三是「支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期」。

  該政策支持房地產企業在原貸款展期期限的基礎上額外多展期一年。值得注意的是,根據銀保監會的貸款分項分類指引,貸款展期屬於貸款重組,展期後需下調風險等級,但該措施給予特赦,額外一年展期後不降級。這相對於銀行在預期可承擔風險範圍內給房企續命,避免立即陷入「債務違約─信用降級─減貸抽貸─債務違約」債務─通縮螺旋。

  為何金融監管機構突然「空降」十六條拯救開發商?

  今年房地產市場全面深度下滑,原本期望「金九銀十」提振市場,但10月樓市不僅沒有反彈,還在低迷基礎上再度斷崖式下跌,投資、融資和銷售全面惡化,僅次於或甚至低於廣受疫情困擾的4月份,開發商集體「暴雷」並引發房地產市場崩潰的風險大增。

  投資方面:10月份投資規模低於4月份。

  根據國家統計局公布的數據測算,10月份全國房地產開發投資規模僅10386億元,較9月下滑了2364億,創今年3月以來最低,甚至低於受疫情困擾的4月份。與去年同期相比,10月份開發投資規模下滑了1980億元。除了房屋竣工數據好轉外,房屋施工面積、新開工面積較上個月分別減少了295萬平方米、750萬平方米。

  銷售方面:10月份銷售額環比大降30%。

  10月份商品房銷售額為9452億,較9月份大幅減少30%,僅次於4月份的銷售水平。與去年同期相比,今年10月商品房銷售額也大降23%。同時,銷售面積也較上月減少23%。

  另外,10月份平均粗房價(銷售額比銷售面積)為9687元/平方米,較9月下降約300元,較7月、8月明顯下滑。

  國家統計局公布數據顯示,10月份,70個大中城市,新房和二手房價格環比下降城市分別有58個和62個,比上月分別增加4個和1個;同比下降城市分別有51個和64個,比上月均增加1個。

  融資方面:10月四大融資再度大幅下降。

  10月房地產開發企業到位資金11182億元,比9月減少2299億元,僅高於4月份。與去年同期相比,開發企業到位資金同比減少了3929億元。

  其中,四大融資渠道單月環比、同比則均大降。反應需求端的定金及預收款和個人按揭貸款環比分別下滑20%和18.6%,同比分別大降30.9%和31.3%;國內貸款、自籌資金分別下滑18.5%和10.6%,同比分別大降18.3%和20.6%。

  防止銀行壞賬率上升

  今年「供給端約束、需求端刺激」的政策組合推動房地產往供給收縮、需求回暖、價格不大幅度下降的趨勢演變。三季度銷售降幅縮窄,「金九」市場回暖,需求端正在往深度艱難緩慢築底的方向邊際弱改善。但是,10月份打破了這一趨勢,市場基本面再度惡化,甚至面臨崩潰風險。

  所以,金融監管機構發布十六條等措施旨在施救房企,避免房企集體違約和市場崩潰將風險外溢到銀行系統和宏觀經濟系統。從十六條中的額外一年展期及豁免條款,既保護房企也保護銀行自身,試圖抑制銀行不良率的攀升,將樓市外溢性風險押後。

  中國房地產市場復甦任重道遠,其遭遇供給和需求兩端全方位的打擊:疫情籠罩之下的宏觀經濟增速下滑和預期轉弱,房地產市場信用惡化和投資信心下降,家庭收入不足及預期降低,過去持續上漲的房價和高利率透支了家庭購買力以及家庭債務負擔重,限制性的融資政策和政治高壓線,房地產企業債務暴雷和爛尾樓事件頻發。

  供給端衝擊房企,需求端決定市場前景。即便房地產政策在供給端施救房企,但新冠疫情之下宏觀經濟走弱,低迷的需求不足以支持房地產市場復甦。對中國宏觀經濟和房地產市場來說,改善普通家庭的實際收入才是走出困境與持續發展的關鍵。

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