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談樓說按/善用轉按節省利息開支\中原按揭經紀董事總經理 王美鳳

時間:2021-10-25 04:27:22來源:大公报

  上期提及近月市場轉按量增加,當中趁超低息申請轉按物業套現佔頗大比例。除上述情況外,市場近年亦出現一類較持續性的轉按需求,那就是新盤業主通過轉按轉走發展商一按。

  於多年前,尤其在2015年第四季度起,除了新盤市場上常有的二按貸款外,發展商開始流行為新盤買家提供高成數一按,按揭成數高達八成至九成,多由發展商相關及夥拍之財務公司直接提供,當中不涉及銀行審批,吸引買家以低首期輕鬆入市。這類發展商一按普遍設有首兩年至三年之低息蜜月期,按息較貼近市場低水平,但低息期完結後之息率便跳升至P減1%至P加1%不等,實際息率達4厘至6厘。

  為免負擔高昂利息,用家大多會衡量轉按可行性。現時銀行按息僅約1.37厘超低水平,與發展商一按息率差距甚大,故此近月亦多了用家查詢單位估值以便了解轉按之可能性。

  在2019年第四季度政府放寬按保樓價上限後,通過高成數按保計劃轉走發展商一按的申請有所增加,因為一些現值不高於1000萬元之新盤業主,在無需補付首期差額的情況下便可轉按至銀行享用低息按揭。若然樓價估值已超出1000萬元,由發展商八成按揭轉至銀行一般按揭,按揭成數僅達五至六成,如非樓價已累積了一定升幅,用家仍需補回首期差額才可轉按至銀行。

  若以五年前買入單位為例,樓價約已上升逾40%,若以三年前買入單位為例,樓價升幅則由1%至15%不等,業主可先找銀行或按揭轉介公司為物業取得最新估值,以便了解可獲銀行批出之按揭金額,以及轉按至銀行所需補回之首期差額。

  以一個案為例,買家於四年前以700萬元購入一個新盤單位,採用發展商八成一按上會,首三年按息2.5厘,現時按息已跳升至P,現為5厘,按揭餘額約490萬元;買家希望轉按至銀行免捱貴息,估價後發現物業已升值至830萬元,申請六成按揭可獲按揭金額達498萬元,故無需補付首期差額便可透過轉按慳回不少利息。

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