工聯會會長吳秋北有關土地問題的文章，在社會上引起不少討論。吳秋北在文中指出香港並不是缺乏土地，深圳土地面積2050平方公里，人口1259萬（比例為人均163平方米）；而香港土地面積1106平方公里，人口745.1萬（比例為人均148平方米）。深圳的人均土地面積只是稍高於香港，但人均居住面積卻多香港75%，當中一個癥結是現有的土地空間未能完全釋放。

　　吳秋北在文中指出，香港不是土地不足，而是住宅土地開發不足，只要找到當中10%生態價值低的土地用以興建房屋，人均居住面積就可翻一倍，市民面對的居住問題亦可大大解決。他重提「地產霸權」及高地價政策之說，以此作為土地房屋供應短缺問題之原因。事實上，這亦是市場供求問題、麵粉如何變成麵包的問題，當公私營房屋供應不足，剛性需求一直不能滿足，市場價格自然上升。

　　確實，香港從不缺地，香港已發展土地僅及總面積的四分之一，比新加坡、深圳都要低很多，單是未被政府納入發展的棕地至少達700公頃，還有2400公頃祖堂地、大量鄉郊地如1200公頃濕地緩衝區等有潛力轉劃為住宅用地的地皮，這些土地一直都存在，只是未能釋放及善用，導致房屋供應出現斷崖，這才是香港樓價居高不下的根源。

　　住宅土地開發嚴重不足

　　政府開拓土地工作近年舉步維艱，開發郊野公園用地受到《郊野公園條例》限死，填海又面對巨大阻力，維港不能填，明日大嶼提出在交椅洲和喜靈洲附近分階段填海興建人工島，同樣被部分人批評為「倒錢落海」，而等到明日大嶼的房屋能夠落成供應，又不知等到何年何日。

　　所以正如吳秋北文中所言，當前一個重點工作是「釋放現有土地開發空間」，但要做到這點，特區政府的態度和決心最為關鍵，要將目前大量閒置土地釋放出來，滿足市民的住屋需要，需要政府加快審批統籌規劃，也需要公私營互相配合，共同解決香港的房屋問題。私人土地持有人想盡快建屋，貨如輪轉，但是否想快便真的做到呢？正如買下一大堆麵粉，沒有配料、焗爐出問題的話，就難擔保明日可以有麵包出爐應市。

　　目前新界及鄉郊地區有大量閒置的土地資源，這些珍貴土地多年來一直曬太陽，當中大量棕地、農地被用作停車場、倉庫，部分乾脆一直丟空，香港土地有價有市，為什麼在新界有大量土地卻被閒置？原因是這些土地的擁有人要通過繁複官僚程序再補地價轉為住宅用地，有關規劃、申請程序花費的時間相當漫長，需要經過多個政府部門審批，而且如果某一部門否決，便須重新走過整個程序。由於政府在改劃土地的審批程序愈趨繁複，有些發展項目竟要耗時10年或以上，甚至是20、30年，時間及成本極為高昂。

　　審批程序繁複導致三輸

　　這些土地轉換用途要花這麼多的時間，主要原因是審批程序由多個部門把關，不同部門對發展管制有不同標準和定義，對發展項目有不同的要求，申請工作費時失事，加上現行的補地價機制缺乏標準及透明度，令土地持有人無所適從。不少土地持有人知難而退，寧願將土地轉作貨場、車場等其他用途，也不願花大量成本轉換成住宅用地，結果出現三輸局面：土地持有人不能發揮土地的價值，政府不能釋放土地解決房屋問題，市民上車愈來愈難，當中癥結正在於不合時宜的審批制度，制度並沒有配合香港土地的需要，沒有配合港人住屋的需要。

　　難怪在回歸後20多年，香港再沒有發展出一個新市鎮，近年提出的古洞北／粉嶺北、洪水橋、元朗南和東涌新市鎮擴展等項目，發展極為緩慢，這就是根源，政府要展現出加快發展的決心，首要在現行的制度上下功夫。

　　中央出手完善香港選舉制度，為政府施政掃除了障礙，社會各界都期望特區政府利用現時有利的環境，解決各種深層次經濟民生問題，其中房屋更是重中之重，解決房屋問題的近水就是釋放新界土地，而政府就是第一責任人。

　　總括而言，公私營房屋供應上要採取「雙軌並行」模式，政府着力興建公營房屋之餘，亦應善用私人市場力量，加快所有相關程序，多管齊下令全港不至7%土地用於興建住宅，才是解決困局的大道理。

　　資深評論員