圖：劉詩韻稱，棕地改用途有兩大難處，一是安排棕地上的作業者搬遷，二是零散棕地業主不知如何做/大公報記者梁少儀攝

　　本港建屋土地供不應求，棕地改劃住宅用途是增加供應的出路之一，但私人申請改劃涉及影響評估費用動輒數百萬元，打擊零散棕地業權人改劃意欲。為鼓勵釋放棕地潛力，測量師學會前會長、資深測量師劉詩韻建議，城規會在處理零散棕地改劃申請時容許兩階段審批，免小業主浪費時間及白付巨額評估開支，為零散棕地業權人拆牆鬆綁；她以粉嶺一片棕地為測試案例，並已向城規會申請改劃，第一階段先毋須做足所有評估；若成功改劃將可興建約2000個住宅單位，部分會作「首置盤」。

　　涉及測試案例的粉嶺棕地，毗鄰塘坑村，附近是鄉村式發展項目「數碼都城」，距離粉嶺中心及粉嶺地鐵站分別僅800米及1000米。項目佔地約27萬平方呎，包括16萬方呎私人地皮，主要有四個業權人，業權分散但相連，目前主要作露天倉庫、停車場和物流用途。

　　劉詩韻稱，其中一位本地業權人想發展住宅，她研究後認為若整合地皮便具發展潛力，因為該地靠近粉嶺站及工業村，可借助現有基建。該地皮在1990年劃為「康樂」用途，但一直作棕地之用，若興建住宅，需向城規會申請改劃。

　　可建2000單位 部分作「首置盤」

　　私人地皮若申請改劃，需進行環境影響評估、交通影響評估等技術報告。劉詩韻稱，申請人「最少要放低400萬（元）」，但零散棕地業權人的財力不及大發展商。若城規會不批准改劃，數百萬元的評估開支便化為烏有。

　　她建議的「二部曲」申請，先透過規劃條例第12A條，向城規會申請取得改劃大方向，在這階段毋須做足所有評估；若城規會批准為改劃「開綠燈」，申請人透過公眾申述、刊憲等程序，更了解公眾意見後，才根據第16條提交最符合當時環境的發展方案及技術報告，供城規會審批。

　　就粉嶺棕地測試案例，目前只完成交通影響評估，她稱若可改劃，預期可用四、五年時間，有機會提供逾2000個住宅單位出售，部分可作「首置盤」，並向政府補地價。至於項目部分位置在政府已刊憲擬建的粉嶺繞道走線上，業權人將主動容許粉嶺繞道興建及通行，繞道走線不受影響，也不會因此延誤興建，而政府由本應要支付收地賠償，變成收取補地價。

　　本身是測量師學會前會長的劉詩韻認為，可參考市區重建局協助小業主集合業權、落實重建的「促進者」角色。她與一些資深規劃師、建築師商議後，建議城規會處理棕地改劃時，考慮容許零散棕地小業主「二部曲」申請，好處是在第一階段毋須冒風險浪費大量金錢及時間，去提交太具體的設計及研究報告，減少小業主行出第一步的顧慮及負擔，鼓勵集合業權申請改劃，「有相當數量的棕地，合併到五至六個業主已經足夠。」

　　棕地改劃面對兩難題

　　社會近年急切希望盡快增加房屋供應，也認為棕地作業影響社區環境與景觀，棕地改作住宅用途，正好可滿足這兩個社會願望。

　　政府正在進行兩份棕地研究，一份研究全港棕地分布及使用狀況，另一份是多層工廈的可行性研究。劉詩韻稱，棕地改用途有兩大難處，第一是搬遷棕地作業者，政府的多層工廈研究可回應這困難；第二是零散棕地業主不知如何做，她理解這不在政府的棕地研究範圍。

　　對於政府研究推出土地共享先導計劃，公私合營發展房屋。劉詩韻亦認為，先導計劃未有詳情，而且估計優先考慮大規模地皮，零散棕地業主未必符合政府要求的地皮規模門檻。