經絡按揭轉介市場總監 劉圓圓

　　美國聯儲局6月14日宣布再加息四分之一厘，合乎市場預期。受加息影響，二手市場成交轉淡，過去一個周末的十大屋苑僅錄得個位數成交，但一手新盤仍受市場注視，成交繼續暢旺。

　　現時有不少聲音討論樓價何時見頂，更以九七樓市泡沫與新盤開售萬人空巷的情況對比，但兩者並不能相提並論，97年的實際按息高達十多厘，而現時的實際按息約兩厘左右，而家庭入息中位數更由97年的2.35萬港元，上升至現時的3.68萬港元，有近六成的增幅。再者，97年時的借貸可達樓價的九成，但自金管局在2009開始，實施多輪樓控措施後，平均按揭比率持續向下，由過往接近七成，跌至最新4月份，只得五成左右。

　　買磚頭最保值

　　美國加息後，雖然一個月同業拆息稍為上升，至0.44%水平，最新H按的H加部分為1.4%，實際按息為1.84%，現時銀行體系結餘高達2595億港元，加上未有走資的情況底下，本港無加息壓力。筆者預料即使本港加息，幅度僅介乎四分一厘至半厘，屆時實際按息約兩厘至兩厘半左右，預期加息後，按息仍然低企。

　　中國人傳統上一向認為買磚頭保值，加上息率低，樓價穩步上升，租金回報率遠較供款利率高，無論是自住抑或投資，買家都有可觀的回報率。租金回報率的計算方法是用一年的租金收入，除以樓價。最新的租金（實用面積計）平均每呎35.39港元，二手樓價（實用面積）平均每呎1.1509萬港元，以一個實用面積五百呎的單位為例，租金回報率約3.69%，相較現時不足兩厘的按息水平，明顯置業較租賃有相對優勢。

　　若租住上述單位，每月支出1.7695萬港元，反而自置（六成按揭、選用H按、還款期三十年）每月供款只需1.2487萬港元（見配表），市民在衡量租金始終是純支出，而供樓支出，利息佔比相對少，付出的金額最終也會成為自己資產的一部分。在自用而又有足夠能力供樓的前提下，買入「磚頭」長遠是有升值潛力的。