圖：樓市即使並非短期見頂，但也反映現水平樓價開始遇到較大的上升阻力，並出現回調的跡象

　　今年上半年地產發展商大舉出貨，套現一千二百億元，市場購買力嚴重透支，近期一手與二手樓成交減少，反映樓市開始「食滯」，而且露出疲態。

　　購買力已嚴重透支

　　今年來新樓盤源源不絕供應，搶吸市場購買力，從一手及二手成交宗數顯著下跌的情況來看，反映本港樓市已露出疲態，步入整固期。

　　面對利率趨升與供應增加的雙重夾擊之下，預期今年下半年樓價上升空間有限，相反回調壓力愈來愈大，隨時轉升為跌，置業者實在不容低估樓市潛在下行風險。

　　二手樓價開始回調

　　根據最新公布的二手樓價指數顯示，按周回落約百分之零點五，中止十九周連升的紀錄。即使樓市並非短期見頂，但也反映現水平樓價開始遇到較大的上升阻力，開始出現回調的跡象，主要是今年來樓價升勢頗為急勁，達到百分之十，當前樓價已到達大部分買家所不能負擔的水平。

　　值得留意的是，今年上半年新樓盤大賣，售出一手樓單位數目接近九千個，涉及成交金額約一千二百億元，打破了半年一手樓成交金額紀錄，當中一個重要因素是地產發展商提供一按與二按，最高按揭成數達到八、九成，大大減輕買家首期負擔，兼且無需通過利率壓力測試，買家可以輕鬆「上車」，但新樓盤熱銷風光背後，潛藏巨大風險，只要樓價調整一、兩成，便會湧現負資產個案，成為樓市計時炸彈。

　　樓泡惡化三大徵兆

　　其實，隨着今年樓價迭創新高，樓市泡沫化程度日趨嚴重。從下列數據可以反映出來。

　　一是九七年以來本港生產總值增長逾百分之八十，但九七年至一五年間市民實際收入（扣除通脹）中位數只增長約百分之三十，形成樓價與市民購買力呈現嚴重脫節。

　　二是市民置業供樓負擔比率進一步上升至百分之六十六，遠高於過去二十年長期平均水平的百分之四十五。

　　三是樓價升幅跑在經濟前頭，預期今年本港經濟增長只有百分之二至三，但今年上半年樓價升幅高達百分之十，引證樓泡愈吹愈大。

　　令人憂心的是，本港銀行按揭貸款餘額顯著增加，截至去年底止的過去五年，按揭貸款餘額增加了百分之三十以上，佔GDP比重達到百分之四十七，較九七年樓泡爆破前的水平還要高出百分之十，情況確實令人不安。

　　因此，金管局已推出第八輪逆周期措施，收緊銀行按揭監管措施，包括調高樓按風險權重，變相增加銀行資金成本，迫使其上調按揭利率。

　　儘管本港銀行壞帳率從一九九九年的百分之一點九回落至目前的百分之零點七，但當局不能掉以輕心，需居安思危，外圍政經局勢難測，本港經濟形勢隨時急劇變化。