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籲新特首推房策「五部曲」

時間:2017-03-25 03:15:56來源:大公網

  美聯物業住宅部行政總裁 布少明

  近日樓巿戰雲密布,除新任特首選戰外,一手樓巿亦延續新一輪搶客戰,九龍區再有大盤開售搶灘,北角新盤亦準備參戰,預計新盤盛況可望延續。預期首季新盤將錄得約5700伙成交,按季大升逾六成,按年同期更急增約三倍,亦為2013年4月份一手銷售條例生效以來的季度第二高,僅次於去年三季度的近7300伙。縱然樓市走出加辣後的谷底,但受辣招影響最深的二手市場僅保持平穩,預期一季度二手成交錄約1.08萬宗(每月成交宗數以下一月土地註冊處註冊數字反映),未脫離疲弱之勢。

  首季樓市有所回暖,但並非全面暢旺,市況甚至未及去年三季度加辣前水平。鑒於新盤銷情升溫,市場不時出現加辣揣測。但根據過往四次出辣招的經驗,每次出招後樓價均反覆向上,反映辣招對壓抑樓價的效用並不顯著。而樓市「乾升」現象越益嚴重,再加辣只會令盤源乾涸的二手供應進一步收窄。

  回顧本屆政府力主「遏需求」及「增供應」兩大房策方向,意圖令樓市平穩發展。當局積極推地增加供應,令潛在供應數字創新高,同時多次收緊按揭,還推出「3D辣招」,在抑壓炒風之餘,亦遏制需求。政府在過去五年內,平均每月二手住宅成交錄約3800宗,較前屆政府時期平均錄約7600宗跌約五成。

  但辣招的副作用乃令二手放盤急跌。在期內超低息環境推動下,二手樓價卻升近四成,量價走勢嚴重背馳,與前三屆政府任期間樓價與成交升跌同步呈天淵之別,反映措施「壓量不壓價」,二手巿場在「供求俱傷」下,已積弱多年。去年底當局再推加辣招,二手放盤量再降,進一步封鎖換樓鏈,二手流通率創新低,在極低成交下,加大樓價的波動性,有礙樓巿健康發展。

  特首換屆後的房策成為市場焦點所在,本行急巿民所急,早於選戰前夕已透過電話訪問、網上問卷等形式,就房屋政策進行民意調查,深入了解巿民對房策的意見,成功收回約477份問卷。當中,有約63%受訪者不滿意現屆政府房策成效,28%立場中立,不足一成人表示滿意。至於問及房屋政策中,哪方面最具改善空間。超過三成被訪者認為辣招及收緊按揭,窒礙換樓及上車,需要檢討並作出改善;近三成人認為現屆政府未能有效抑制高樓價及高地價;另有18%受訪者指房屋供應未到位;12%認為政府對年輕人置業支援不足;7%表示劏房問題最需要改善。

  不論是誰提出的建議,好建議便是好政策,建議新一屆政府多聽民意,鑑古推今,上任後着手推行房策「「五步曲」」:

  (一)建構「港人首置上車盤」:推出港人首次置業住宅地,只限出售或轉售於首置港人,扶助巿民上車;

  (二)增加土地供應,建立土地儲備,建議將預售樓花期30個月延長至40個月,同時簡化審批流程及加快審批速度。

  倘將樓花期延長至40個月,估計可推單位數目會逾4.6萬伙,預料可推單位將增約五成。另外,因應市況而增加年度土地供應,以紓緩市場對土地供應的需求,如新一年度可由原先1.8萬伙目標大幅增加至2.5萬伙水平;

  (三)增加居屋供應,放寬申請資格:增加居屋供應,放寬申請居屋的資格及收入和資產限制,增加白表分配比例,同時檢討居屋定價政策;

  (四)五年內逐步撤銷印花稅雙辣招:循序漸進放寬或撤銷「雙辣招」,建議由將6個月換樓期延長至12個月入手,盡快減輕換樓客的壓力;

  (五)優化「按揭保險計劃」;因應上車門檻提升,調高按揭保險規限,首先將目前樓價400萬港元或以下的住宅才符合申請九成按揭的資格,調升至500萬港元或以下亦可申請。其次是放寬按揭成數,將住宅按揭成數上限由六成放寬至七成。

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