2021年上半年，中國政府推出集中供地政策，希望平抑地價，其中試點的22個城市已完成第一批集中供地的供應與成交，可惜效果一般，土地市場熱度分化嚴重，重點城市集中供地成交依然火熱，多幅地皮溢價率極高，再加上競自持（部分樓面作租賃）、競配建（部分樓面興建保障房）等規則變相推高實際溢價率，房企利潤被大幅壓縮。政府隨即對第二批集中供地的政策進行調整，分析相信，地價成本有望下降，房企利潤空間將有所修復。\大公報記者 麥雲迪

板塊透視之內房篇

　　銀河證券數據顯示，今年22個城市首批供地平均溢價率為13.35%，其中重慶、深圳、廈門、合肥、杭州和寧波6個城市平均溢價率超過25%，以重慶及深圳最嚴重，分別高達43.8%及30.9%，長春、青島市場則較為冷淡，平均溢價率僅為3.3%及1.9%，可見熾熱程度表現兩極。

　　土地溢價上限15% 禁調高底價

　　國家自然資源部於8月10日召開會議，調整第二批核心城市土地出讓政策，包括土地溢價上限15%，不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際地價，到達上限後通過搖號、一次性報價、競高標方案決定土地歸屬，參加商品住宅用地競買的企業，需要有地產開發資質等內容。

　　除了已結束第二輪土地拍賣的無錫、廈門、長春外，由今年8月10日起，多個城市宣布土地出讓延期，並對第二批集中供地的政策進行調整。截至目前，瀋陽、濟南、杭州、合肥、南京、深圳、廣州、成都、蘇州和青島已重新公布出讓公告，調整了相關規則。隨着調整集中供地政策，分析相信，土地成本有望下行，房企利潤空間將有所修復。

　　稅前毛利率料升至35%

　　華西證券房地產行業首席分析師由子沛表示，該行根據銷售均價、樓面價、建築和設施安裝成本等推算，首輪集中供地的稅前毛利潤率均值為32%，當然，若考慮資金成本、存貸利息資本化和開發周期等因素影響，實際毛利率料更低。

　　不過，經過第二批次核心城市土地出讓政策調整後，有望降低土地市場熱度，保障房企合理利潤空間，估計利潤率可上升至35.7%。

　　由子沛表示，由於目前房地產板塊估值處於低位，業績確定性強、股息高，因此特別推薦業績確定性強的龍頭房企，如萬科企業（02202）、旭輝控股（00884）、碧桂園（02007）、寶龍地產（01238）等；融創中國（01918）、龍湖集團（00960）、中國金茂（00817）等股份相信也能在新政策中受惠。

　　券商：穩房價國策未見有變

　　銀河證券分析師王秋蘅亦指出，目前中國房地產行業的主要矛盾在於「高地價、限房價」的環境下，房企盈利能力面臨不斷下行，惟隨着土地政策不斷調整，相信房企利潤空間受擠壓的局面將得到改善。而隨着基本面超預期下行，也緩解政策繼續收緊的擔憂，相信市場將迎來修正，對房地產行業前景毋須過於悲觀，而且在行業供給側改革的大環境下，對於優質住宅開發房企是風險也是機遇。

　　不過，艾德證券期貨聯席董事陳政深認為，中央穩房價政策不會改變，在融資政策收緊及市場氣氛欠佳下，內房企業無論股本融資、債務融資渠道都不太通順，而且近期銷售明顯受壓，現金流受到一定影響，對整體行業前景並不看好。