圖：分析指，美歐大幅加息遏通脹，本港住宅樓市難以獨善其身。\中通社

　　隨着香港與內地、國際全面通關，市場氣氛明顯改善，樓市隨時出現小陽春，但目前談論今年樓價止跌回升屬言之尚早，畢竟私人住宅潛在供應量破紀錄，一手樓市出現短期供大於求，加上利率趨升與環球經濟前景不明朗等因素制約下，預期樓價有反彈難上升。

　　美歐大幅加息遏通脹，對利率敏感的物業資產價格首當其衝，香港住宅樓市也難以獨善其身。

　　根據差餉物業估價署數據，去年12月私人住宅樓價指數報332.5，按月跌幅為2%，見五年半低位，且連續七個月下跌，令2022年樓價指數合共下挫15.6%，為1998年以來最大跌幅，連續13年上升紀錄終告斷纜。若然對比2021年9月歷史高位，樓價更累跌了16.5%。

　　其實，面對美歐大幅加息、疫情困擾與地緣政治衝擊，世界經濟呈現失速下滑，去年香港經濟也再陷收縮，樓價逆轉向下是意料之中，況且樓價有序調整，與1998年樓價斷崖式下跌的情況不可同日而語。同時，特區政府推出多輪樓市需求管理措施，相信樓市調整引發負資產問題不大，風險仍屬可控，不會影響銀行體系穩定。

　　未來三年逾10萬個單位推出

　　事實上，隨着香港與內地、國際全面通關，經濟迅速復甦可期。近月接連有涉資數十億元的大宗物業成交，包括酒店、寫字樓與豪宅物業，顯示市場投資與置業信心正在逐步恢復，樓市蠢蠢欲動，隨時出現小陽春，重踏上升軌，令人憂心樓市狂態重現，因而當局暫不宜撤銷樓市辣招，並且要繼續穩推住宅地皮，不受樓市周期變化所影響。

　　不過，現時談論今年住宅樓價止跌回升仍言之尚早。首先，私人住宅潛在供應量破紀錄。房屋局數據顯示，截至去年底止，預期未來3至4年私樓潛在供應量達到10.5萬個單位，創歷史新高，按季增加1萬個，相當於平均每年供應3萬個單位，可見特區政府持續增推土地見到成效。事實上，一手樓市場已出現短期供求逆轉，估計地產商年內可推售2萬至3萬個一手樓單位，恐怕供大於求，去年一手樓銷售量只有7000個單位而已，市場需時間消化。

　　加息周期未完 供樓成本增

　　其次，美國加息周期未完，香港利率正常化穩步推進。目前實際按揭利率由去年初的1.6厘顯著上升至3.6厘水平，置業者供樓市支出顯著增加。更重要的是，香港超低息時代結束，一年港元定期存款利率4厘以上，大幅高於2%通脹率，形成2厘實質利率，對物業投資需求產生抑壓作用，也有助遏抑樓價升勢。

　　歐美料衰退 港經濟恐受累

　　第三，環球經濟不明朗，俄烏衝突隨時升級，令通脹高企不下，美歐面臨深度衰退，因而會對香港經濟復甦進程造成影響，樓市下行陰霾揮之不去。

　　總之，香港經濟仍有不少挑戰，私人住宅樓市市況存在變數，預期樓價有反彈難上升。