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美樓市遇冷對港有啟示/大衛

時間:2019-07-24 03:23:53來源:大公報

  圖:新地昨日逆市大跌,預示本港樓市調整壓力加劇

  雖然聯儲局可能大幅度減息半厘,但美國樓市卻遇冷,近月整體房價錄得按月跌幅,新屋動工更跌至兩年低點,反映經濟前景不明朗已蓋過減息預期的利好影響,這情況對香港樓市而言有重要啟示作用,樓價難敵經濟逆風,不可能長期只升不跌。

  由於市場憧憬月底聯儲局進行過去十年內首次減息,而且減幅有可能不止四分之一厘,在資金推動之下,美股持續亢奮,迭創新高。不過,即使按揭利率回落,但美國樓市卻持續放緩,表現及不上美股。

  經濟不明蓋過減息預期

  今年五月美國房價中位數按年升幅放緩至百分之五點四,而去年同期升幅則為百分之七點五。最令人感到意外的是,五月美國房價環比錄得百分之零點一跌幅,在在顯示美國經濟逐步轉弱,不但掩蓋過減息預期的利好影響,還開始削弱房產投資與置業的信心。例如上月美國新屋動工連續第二個月下跌,數量為一七年五月以來最低。

  美樓市已失寵買家大減

  此外,美國樓市持續放緩,除了經濟放緩之外,買家大減也是一個主要因由。根據美國全國房地產經紀協會的報告,截至今年三月底止的過去一年,外國人購買美國房產物業的金額只有七百八十億美元,大幅減少了百分之三十六,對比一七年高峰期的一千五百億美元,跌幅更接近五成。

  值得留意的是,內地客在過去一年購買美國房產物業金額僅一百三十四億美元,大跌百分之五十六,比整體跌幅為大。由此可見美國樓市已告失寵,樓價焉有不調整之理?

  美國樓市遇冷,對香港樓市而言也有一定啟示作用。就算當前香港住宅樓價高企不下,但總會有回落的一天。事實上,近年內地買家在港置業熱潮大為收斂,而經濟面對內外不確定因素也持續增加,香港樓市可能步上美國後塵。

  香港樓市調整壓力加劇

  近期連串的暴力衝擊事件,市民置業意欲受到打擊,中原地產的二手樓價指數連跌兩周,即使跌幅不到百分之一,但指數尚未完全反映暴力衝擊事件對香港經濟以至樓市的實際影響,有理由相信未來數個月,二手樓指數呈現反覆向下,置業者不用心急入市。

  若然暴力衝擊事件持續不止、加上國際貿易爭端不斷與地緣政治不穩,香港經濟無可避免面臨更大挑戰。多個行業已相繼發出預警,先是餐飲業協會形容行業進入寒冬,近月商戶生意額最多跌約百分之二十五,繼而零售管理協會預計全年零售業總額將有雙位數字跌幅,之後酒店業主聯會也預期酒店入住率與房租雙雙下跌。

  種種跡象顯示,香港零售、餐飲、酒店與旅遊等行業面對不同程度下行壓力,難怪滙豐銀行預測今年香港經濟增長只有百分之一,將是零八年金融海嘯以來最低。

  今年累計二十間央行相繼減息,可見世界經濟下行壓力非比尋常,香港經濟難以獨善其身。本地地產股如新鴻基地產昨日逆市下跌,跑輸整體大市,預示香港樓市調整壓力逐步加劇。

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