圖：地產發展商為了鎖定利潤，將繼續低價開售新樓盤，而二手樓業主則要擴大降價幅度，才能獲到買家承接

　　香港連續九年成為全球樓價最難負擔的城市，一個普通住宅單位樓價中位數等於一個家庭年收入中位數的二十點九倍，意味近二十一年不吃不喝，才能入市「上車」，反映樓價仍然處於不正常偏高水平，相信樓市進一步下行空間依然不少、調整有餘未盡。

　　特首談樓市釋放三訊號

　　雖然目前住宅樓價從歷史已回落接近一成，但市民置業難問題依然十分突出。特首林鄭月娥出席瑞士達沃斯世界經濟論壇年會時接受媒體訪問直言，高樓價與發展土地不足是香港面臨最大挑戰，並且認為樓價還有一定調整空間，更提到目標要將供樓支出與家庭收入比率（即置業負擔指數）降低至四成水平。

　　特首上述言論釋放出三個重要訊號，對樓市去向具有啟示作用。一是目前樓價仍未跌夠，就連特首也覺得還有調整空間。

　　目標大降置業負擔指數

　　二是樓價依然與市民購買力脫節。最新發表一項報告，香港連續九年成為全球樓價最難負擔的城市，一個普通住宅樓價中位數相等於一個家庭年收入中位數的二十點九倍。換言之，接近二十一年不吃不喝才能買樓「上車」。

　　三是置業負擔指數回落可能成為「減辣」或「撤辣」重要指標。當置業負擔指數顯著回落，即樓價水平回復至市民普遍可以負擔得來，當局才會考慮對樓市調控措施作出「減辣」或「撤辣」以及放寬樓按成數。

　　啟德地成交價未算突出

　　事實上，反映市民承受樓價壓力的置業負擔指數，在去年第三季高企於百分之七十四，遠高於長期平均百分之四十四的水平。除非樓價進一步向下調整，又或是市民家庭收入顯著上升，置業負擔指數才會從前高位顯著回落至較為正常的水平。以目前經濟大環境，家庭收入大增並非易事，最終要靠樓價作出深度調整，市民置業負擔指數才有望返回至四成水平。

　　另外，新鴻基地產奪得啟德跑道區維港海景地皮，成交為一百一十二億六千萬元，折合每方呎樓面地價為一萬七千元，以市區海景地皮而言，成交價未算突出，可見地產發展商出價審慎，尤其關注香港樓市以至經濟會受到中美貿易等不確定因素所影響。

　　其實，本月至今售出一手樓單位達到二千個，為三個月以來最旺，但無改住宅樓市下行趨勢。

　　地產發展商為了加快套現、鎖定利潤，將繼續低價開售新樓盤，而二手樓業主則要擴大降價幅度，才能找到買家承接。因此，有理由相信樓價還有不少調整空間。