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樓市新態/檢討年初的「十大忠告」\祥益地產總裁 汪敦敬

時間:2021-12-08 04:26:42來源:大公报

  過去連續十四年,筆者必在年初發表《我對樓市的十大忠告》配合了「龍市理論」,不少人稱我為「最準評論員」,而我自己在分享的同時更會去落實投資,也都得到很好的回報。此外,每年12月,筆者都會為年初的市場預測做一次檢討。

  今年1月發表的《2021年我對樓市的十大忠告》裏面,其中「西去東來」和「西方圍堵中國成長期常態」的趨勢的確持續發展。西方國家不甘心面對中國的後來居上,當然中國也不會示弱,亦不會主動將局面惡化,時間對中國有利。重要的是,縱使政治和外交上摩擦猛烈,但在民間,無論資金及生意,仍紛紛從西方不斷流入內地及香港市場。

  「香港金融中心更大步向前」和「進一步水淹香江」這兩點是筆者今年買舖位時候的重要信念,亦因此掌握到市場的谷底。事實上,港股市場的成交量比兩年前還要多了一倍,而香港的M3(泛指資金總供應量)也仍在增加趨勢中。近期金管局不停增發外匯基金票據及債券,在銀行結餘基礎上吸納過多資金,香港資金其實日益充盈。

  至於「財富效應成主力」,筆者在預測中強調「由於『錢罌效應』進入新階段,業主社群實力強橫亦是多年放盤量日益減少的原因,而來年換樓客或業主客才是市場的主導。」評估是完全準確的,之後樓市反映愈大面積單位愈有力上升且主導了市場。

  「樓市繼續以龍市向前鞏固向上」,這也是完全正確的。中原指數今年再次破頂,現在是由「龍市一期」主導市場的,我們弄清楚這個階段的特性是對投資相當有利的。「租金滯後卻仍在上升趨勢」,去年這個時候樓市評論員中似乎只有筆者堅持租金是上升的,其他大都認為租金會下跌,結果差餉物業估價署的數據反映全港今年3月至9月的租金指數出現了連續七期上升。

  「對有準備的人來說,現在是良機」,年初筆者強調「商舖租金平了不少,現在亦容易請人,息口超平」,自己在今年買了三個舖位,亦成功租給好的租客。不單是筆者掌握了投資良機,新的租客亦成功地「摸底」得到較好的位置和比以前平得多的租金。

  「貧富懸殊矛盾並未解決」,筆者多年來提出的香港貧富懸殊問題,也一直在中央政府的關注中。

  「疫情難擋大灣區起動」,因為疫情的耽誤仍未能通關的關係,我們仍未能進入「人流高流通年代」。不過,縱使未能夠通關亦阻止不到大灣區起飛的,單是廣東省的GDP已經高過韓國一個國家,這反映到中國不單沒有被疫情影響到經濟,而且還大步向前。在未通關情形之下,內地經濟強勢,而香港的GDP財政司亦預料全年增幅可達6.4%,未來一年的格局是去除泡沫之後的百廢待興,大家不要被悲情影響到眼前的美好良機。

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