世事常變，經濟格局更加時有起伏，加上疫情在環球肆虐，過去幾年世界各地的社會經濟民生都在轉變。有些國家光芒不再，有些國家逆境見真章，而香港在此期間亦經歷多變，恍如浴火重生，未來還看一股後盾力量能否令香港再次走上光輝之途。

　　先看近兩年疫情令香港及全球飽受通脹壓力，美國的量化寬鬆或要面對現實、有機會收水，未來確實有加息需要，一旦息口回升，樓價自然有壓力。內地最近提倡共同富裕理念，中央亦希望香港加快建屋計劃紓解民困，未來香港的供應確實有機會增加，當落實供應量大幅增加之後，樓價就會受壓。樓價通常受到以下幾種因素的影響，就會有壓力，包括息口、供應、經濟、政治及政策等，目前較大機會面對的是息口上升及供應增加。

　　面對香港樓市的特殊現象，港府在2010年開始打擊炒風，實施了額外印花稅，惟仍未能阻止升勢，於是持續推出其他樓市的辣招，至今已逾十一年。然而，樓價仍然不斷破頂，之後有很多專家都要求政府按部就班撤銷辣招，官員們誰也不敢執行「撤辣」的動作。辣招確實能夠制止炒風，但卻制止不了樓價上升，因為買賣稅項的成本增加，反而延長了業主持貨的年份，買家更難找到急於求售而願意減價的業主。

　　觀乎最新發表的施政報告，筆者深明特區政府很有決心增加土地供應，但市民對住屋需求確實龐大，再加上外來需求的增加，就算香港政府真的有辦法在未來覓得大量的供應，但遠水始終救不了近火，香港短期內樓價續升仍是可以預期的。再加上香港這塊福地得到中央眷顧，大灣區發展確實對香港有利；二十年前香港有自由行，今天則有大灣區作為後盾，筆者相信未來十年香港房地產仍將處於黃金期。