圖：無論是樓價處於上升、下跌又或橫行周期，網上估價低於業主叫價的情況仍時有發生

　　根據最新中原城市領先指數，平均樓價較上月同期下跌約1.7%，而暫計樓價較年內高位回落約4.3%。最近有報道指出某部分屋苑估價下挫幅度擴大至一成甚至兩成，估價下跌的屋苑數量亦呈增加趨勢，為何估價降幅與數字上樓價跌幅不符？最近社會氣氛不穩，市道轉趨低迷，確實多了業主願意提出較大議價空間，個別減價幅度較樓價高位市值低一成甚至接近兩成，部分屋苑如率先出現較多減價個案或減幅較多，有關減價成交亦會帶頭拖低屋苑之銀行估值，但要留意的是，那是屬於部分或個別屋苑的成交狀況，並非就是反映整個樓市價格走勢。

　　以近月為例，各個屋苑樓價實際上是發展迥異，部分屋苑成交價下跌，但下跌幅度有高達一成多，亦有低至不足1%，而當中亦有部分屋苑成交價維持上升，比例上樓價下跌個案多於上升個案，平均計算下樓價按月便出現跌幅，但跌幅卻不會如個別屋苑般大。看樓價指數亦需留意，有關數字需依據買賣合約作為基礎，故此反映之樓價大概已屬於兩至三星期前之成交狀況，用家衡量樓價水平亦得明白此點。

　　當樓價出現調整時，偶有報道指出一些屋苑出現估價不足的情況，但細心一看，有關估價不足是指網上估價低於業主的叫價，而非真的是成交價出現估不足價的情況。其實無論是樓價處於上升、下跌又或橫行周期，網上估價低於業主叫價的情況仍是有機會發生，因為業主總是希望善價而沽，總會有部分業主的叫價是偏高於市值。所以，當我們看到報道指出業主大幅減價兩成獲承接時，不要即時想着樓價將跌兩成，而是看看業主原先的叫價是否大幅偏高於市場，現只是面對現實將售價減至接近市價水平，可能實際上對比市值的減幅只是半成。

　　中原按揭經紀有限公司董事總經理 王美鳳