祥益地產總裁 汪敦敬

　　樓市新態

　　香港人要齊心合力重整民生和市場分配財富的機制，其中樓市正正是重中之重，但在過去很長時間，政府處理樓市都沒有完整計劃，甚至乎只是去「頭痛醫頭，腳痛醫腳」。不完整的計劃不單止解決不到問題的重心，更會衍生出新的問題來，因為樓市問題有如洪水只可疏導不可堵塞，只向單一環節施壓會令到問題在其他環節上變得更嚴重。最佳例子就是本來能有效令到金融市場更穩定的「樓市辣招」，在2010年首次推出到現在，因為增加的再置業成本及繁複的手續，所以令到二手放盤量至今最少大減65%以上，這種變化反而成為樓市上升的新動力。

　　如用簡單的方法去描述複雜的樓市的話，筆者希望大家明白樓市起碼分四大環節並互相影響民生與財富分配：1、一手樓供應。與90年代比較，粗略估計香港少興建50萬個單位。

　　2、二手樓供應。即是二手市場放盤量，不單止在樓市辣招後大量減少，而且大家都忽略了二手放盤量才是樓市的最大供應，這種忽視令到樓價升得更快、更銳。

　　3、入市門檻。就算樓價便宜了，供應量多了，但是因為按揭太嚴苛，新生代一樣難以上車，令到社會進行不到合理的財富分配。本港按揭證券有限公司的九成按揭，由2002年政府退出市場以來，接手背負了提供上車人士低上車門檻的功能，但起碼2015年之後仍然有大部分年輕人不知道可以借九成按揭，這正正是香港近十多年來政客與公務員「多做多錯，少做少錯，唔做唔錯」文化下的效率，我們應該要一起努力改變。

　　4、正確的置業概念。在樓價便宜一半的數年前，年輕人多是提倡「樓奴」理論，當買樓的需求成為了道德觀下的宣示，會進一步令到大量人士錯過了上車良機。當然近二十年來都有一些錯誤的概念，就是上車盤是要買市區，很多律師或專業人士更覺得自己地位尊貴，所以上車盤是可以買九龍區等地，這是「錯到飛起」的概念。其實以預計的2019年入息中位數1.96萬元計算，兩個年輕人（25至34歲）每月儲蓄收入的3成，假設每年人工的加幅是5%，儲蓄3.58年可支付400萬物業的首期連雜費。而年長一輩這也是支持着有關錯誤的觀念，也是比例上少了人買樓或「覺得買不到樓」的原因之一，因此要解決房屋問題，香港人自己的觀念首先要回到過去數十年前的才對。

　　筆者絕對同意最近民建聯提出引用「收回土地條例」及重推「租者置其屋計劃」，任何行政困難公務員都應解決，沒什麼比公平分配利益更重要，我們再不做好以上兩項建議，香港政治爭拗將難以根治。