圖：穩住房價的根本邏輯在於抑制需求、增加供給。當供求基本平衡或者供大於求之時，房價上漲必然停滯。從大勢角度來說，內地下半年房地產趨勢相信是平淡無奇、沒有太大懸念了

　　3、房地產調控定力不變、泡沫難起

　　降準、降息會再次刺激房地產泡沫？不會了。

　　在月中舉行的陸家嘴論壇上，中國銀保監會主席郭樹清更是嚴厲地指出：「必須正視一些地方房地產金融化問題」。他認為：「近些年來，我國一些城市的住戶部門槓桿率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域」。

　　但央行的數據顯示，截至今年4月，金融機構本外幣信貸收支表中住戶存款餘額為77.87萬億元（人民幣，下同），用於房地產的中長期消費貸款餘額僅相當於住戶存款餘額的40%。而且，消費之後的住戶存款還在繼續增加且多於貸款增加值，今年以來存款增加了1.59萬億元，中長期消費貸款僅增加了0.97萬億元。

　　事實上，2017年下半年以來，房地產流入資金增速已經下降並趨於平穩。房企到位資金同比增長7.6%，趨勢平穩、小幅波動。內地貸款同比增長更是僅為5.5%，銀行開發貸款基本按照央行窗口指導有序控制了新增額度。

　　雖然開發貸款增速出現上行趨勢，但實際上是去年開發貸款負增長，今年1月至5月只是在去年1.0201萬億元的低基數上有所恢復，略增加了561億元。對應銷售來看，銀行開發貸款增速比住宅銷售額增速8.9%低了3.4個百分點，更印證了銀行開發貸放款是有節制的。

　　房企到位資金增速同樣低於住宅銷售額增速。不過，個人按揭貸款增速不僅高於住宅銷售額增速，也高於整個商品房銷售額增速6.1%，顯示了居民槓桿率增長相對快了一些。因此，我們看到，今年的定金及預收款增速高於按揭貸款增速，按揭貸款增速高於到位資金增速，到位資金增速高於自籌資金增速。這說明銷售依然是房企資金來源的主要渠道，也反映了房企更看重銷售資金的加速回籠。

　　過去我們說過，橫盤時代，流入房地產的資金不會更多，也不會太少。商品房銷售面積雖然有所減少，但房價還會不均衡地小幅上漲，銷售額可以保持基本持平，起到壓艙石之效。如果要保持房地產市場的平穩健康發展，當銀行開發貸款增速低於銷售額增速之時，必然結果就是：要麼房企自籌資金彌補，要麼居民首付或按揭貸款彌補。換言之，當銷售額保持平穩，不是房企加槓桿，就是居民增負債。

　　今年以來房企已經走在去槓桿的路上，而監管層也希望居民負債率不要增加得太快了。郭樹清主席的講話意味着未來按揭貸款增速將受到抑制並回落，也意味着銷售增速將繼續回落。如果居民和房企同時降槓桿，房企自籌資金也不能增長，房地產投資勢必下行，房地產壓艙石作用將下降。其實，只要保持居民收入增長速度超過房價上漲速度，居民按揭貸款增速不超過住戶存款增速，持之以恆，居民負債率必然下降。

　　平衡不易，穩住房價是關鍵。穩住房價的根本邏輯在於抑制需求、增加供給。當供求基本平衡或者供大於求之時，房價上漲必然停滯。今年以來，一線城市住宅用地供應與上年基本持平，二線城市住宅用地供應甚至還略超原初進度。不過，住宅用地成交比下降了，這意味着住宅用地門檻提高了，比如，房價依然受限而地價持續上漲、公建配建與商業設施增加、毛地出讓等，房企拿地更難了。

　　從二線城市住宅用地供應來看，目前處於歷史相對低位。這意味着，未來二線城市住宅用地很難放量增加。但很多二線城市正在吸引人口進城，國家發改委也要求放鬆二線城市落戶政策。這符合我們過去所說：「供求關係的緊平衡是熱點二線城市的共同選擇」。因此，抑制需求又被提上議程，這一次是用市場化的手段。

　　最近，合肥、南京、深圳、武漢、成都等多地已經出現了房貸利率集體上調。首套、二套房貸利率上行，不意味着已經備好寬鬆政策、先手防範泡沫再起，這只是針對二線城市的因城施策、精準調控。即使央行未來降準降息，監管部門還是會嚴控資金過度流入房地產的。結果必然是：受到房企青睞的一二線城市樓市再受抑制，樓市不會大起。調控越發精準，這一次不會再按下葫蘆浮起瓢了。只是，等待降價的購房者又錯過了一次買房的政策機遇期。

　　結束語

　　有朋友希望筆者對下半年房地產趨勢作一研判，但從大勢角度來說，樓市已經平淡無奇、沒有太大懸念了。過去我們說過：樓市大穩小亂，因為中央要求「大穩」，但地方政府有的刺激、有的打壓，有的放鬆、有的收緊，所以出現「小亂」。現在，住建部實施精準調控、一城一策、穩地價、穩房價、穩預期，各地樓市也逐漸趨穩。

　　樓市橫盤時代，房企面臨的宏觀大勢和城市競爭環境相同，誰能脫穎而出？未來房企比拼的就是公司層面的體系化和管控力與項目公司的戰鬥力和執行力。拿地精準合理、客戶定位清晰、產品適應市場、節奏把控有序、營銷真見功力、品質質量放心、客戶服務用心，這才是房企高質量發展、直道超車的唯一之法。（全文完）