圖：分析指出，地段不佳、商業飽和、競品挖角、電商衝擊、樓市分流、消費受抑等因素對商業地產影響極大\美聯社

　　在筆者近期出席的某個論壇上，曾有一位嘉興的酒店老闆透露，他也做了一個購物中心。我問他：進展如何？他說準備三個月後竣工，他正在督促現場抓緊施工。我又問：招商進展如何？他說還沒開始。筆者建議立即停工，他甚不解。筆者告訴他：「項目竣工之日，就是調改之時」。不知招商，當然更不知缺少商業策劃與定位的項目，也許無論怎麼調改，都是無濟於事的。\新城控股高級副總裁 歐陽捷

一、商業之難 難於競爭or囿於心態

　　很多無知無畏者投身於商業地產領域，他們不知道商業地產人的苦惱與困惑、挫折與無奈。商業地產人碰在一起，交流的話題常常浮於表面的商業地產之難。對內看，招商難、運營難、企劃難、策展難、招人難、管理難。向外看，地段不佳、商業飽和、競品挖角、電商衝擊、樓市分流、消費受抑。雖然這些顯而易見的因素都很客觀，也很重要，對商業影響極大。

　　但是，這都不是最根本的因素。比如，招商難的表面原因是品牌資源不充分，一二線城市不夠瓜分、三四線城市難以下沉。其實，背後的邏輯是商業高度發達、渠道越發便利、競爭日益激烈、銷售支撐不足。然而，我們已不可或缺商業，而且自古以來，商業就從未擺脫過、未來也永遠不會擺脫競爭。商業追逐鬧市，鬧市聚集商業，聚集必然競爭。唯有殘酷競爭，才能倒逼商業使出渾身解數、殺出紅海、脫穎而出。唯有對手強大，才能倒逼自己苦練內功硬功、敢於搏殺、立於不敗。

　　什麼時候才會沒有商業競爭？永遠不會。競爭推動進步，壟斷必致停步。商業競爭的價值在於頭部效應，真正的好商業不怕競爭，並且會長盛不衰、持續增長。唯有敢於競爭，才能破解商業之難，才能成為商業長青之樹。沉湎於商業之難的無休止探討，空耗光陰、折損銳氣、無助於業。更有甚者，這讓我們一葉障目、盲人摸象，看不清未來的趨勢與方向。

　　未來的方向何在？

二、商業之困 困於逆勢or盲於大勢

　　北宋《勢勝學》有雲：「不知勢，無以為人也。勢易而未覺，必敗焉」。商業大勢已變，如仍未知未覺，難以成人之事。其實，商業地產大勢有二，不僅勢已彰顯，而且相當明朗：

　　大勢之一：物質幸福時代已經結束，精神消費浪潮逐漸興起。過去我們曾經說過：「精神消費的核心其實就是八個字：體驗人生、感悟人生」。如果我們至今還糾結於增速不斷下滑的百貨零售，輕視正在興起的精神消費，不僅是逆勢而為，而且必將錯失機遇。過去，商業是購出來的，百貨超市應運而生。現在，商業是吃出來的，凡是購物中心，餐飲佔比都不下30%。未來，商業是玩出來的，但凡有特色的商業無不體現玩。

　　消費者玩，經營者更要「玩」，玩出花樣，才是精神消費的商業真諦。這並非是說，我們可以輕視並且放棄日常生活不可或缺的百貨零售，恰恰相反，零售可以提供必要的銷售額，保持租金收入，維持商業廣場的正常運營。精神消費是建立在物質滿足的基礎之上的，商品零售市場永遠是最大的市場，只是渠道有所改變。而且，精神消費業態與品牌仍在培育期的時候，商業業態不可能一下子切換賽道。但是，「知人性、有創意、能滿足人們精神消費、順帶購物，才是商業的終極目標」。商業只在一二線城市「玩」嗎？

　　大勢之二：一二線城市趨於飽和，三四線城市急需升級。「滿足人民群眾日益增長的美好生活需要」恰恰是商業大有作為的廣闊天地，美好生活當然不止於一二線城市。很多一二線城市的商業已經飽和甚至過剩，既很難再有好的地段，也少有新增商業廣場用地。執著於一二線城市是不可能獲得更多的市場機會的。

　　很多三四線城市並沒有好的購物中心，有的甚至沒有一座購物中心。在這樣的城市裏，購物中心的靜態覆蓋人口遠高於一二線城市，客流量完全可以滿足購物中心正常運營，而且中小城市消費者更有閒。三四線城市消費水平增長速度高於一二線城市，物價水平和客單價甚至不低於很多二線城市。2015年，筆者就提出：如果品牌商家不下沉三四線城市，未來也是不可能獲得增長的。如今，商業地產之兩大趨勢已然顯現—精神消費與城市下沉。

　　《勢勝學》又雲：「未明之勢，不可臆也。彰顯之勢，不可逆耳。」即便順勢，依然不乏挑戰。

三、商業之苦 苦於挑戰or窘於兩全

　　變化是商業最大的痛苦，也是最大的樂趣，更是最大的挑戰。人類總是喜新厭舊的，商業更難長盛不衰。大超市引入不過三餘年，群死群傷。新零售熱鬧只有幾年，已現衰象。保齡球館幾近淘汰，KTV場基本出局。如何保持商業日新月異、常見常新的持久競爭力？關鍵在業態。

　　新奇特的時尚體驗業態迅速崛起，上天、入地、下海、運動、科技、競賽等「玩業態」都成為購物中心的新寵。一時間，太空體驗館、漂浮體驗館、飛行模擬倉、風洞實驗室，紛紛登場；密室逃脫、鬼屋驚奇、森林探險，風頭無兩；海洋世界、黃金海岸、冰雪天地、極地雪車、真冰場、滑雪場，遍布西東；賽車場、馬術場、擊劍館、射箭館、射擊館、蹦床館，不復新鮮；科技體驗館、科幻遊樂園、3D體驗館、VR運動中心、CS對戰，層出不窮，連上海也提出要在3至5年內，全面建成「全球電競之都」。

　　只有大膽創新，才能引領潮流。「玩業態」最大的挑戰是吸客與吸金的兩全難。消費者需要體驗，商家需要扶持，老闆需要租金。然而，沒有「玩業態」，購物中心勢必淪為「類百貨」─客流量難保，租金也隨之減少。目前，精神消費品牌商家依然偏少，初創時期租金承受力更低，甚至因為看不清前景，而難以簽訂長期穩定的租約，更遑論租金年年遞增。怎麼辦？

　　商業需要共生共贏，沒有對品牌商家的扶持幫助，就沒有品牌商家的租金回報。品牌商家不僅看「錢」，更看「人」，唯有真正尊重品牌商家的企業和操盤手，才能得到品牌商家的認同和追隨。看不上、抓不住、扶不起「玩業態」的品牌商家，就會喪失精神消費的市場先機與商業領域的先鋒旗幟，就會落後於新新人類消費理念巨變的商業時代。唯有客流，才是商業之源。唯有常新，才能匯聚客流。跟上商業變化的腳步，商業就一勞永逸了嗎？（未完，待續）