圖：今年前四個月，房地產開發投資同比增長，從去年底的9.5%上升到今年以來保持在11.6%至11.9%的水平上

　　國內外政經環境瞬息萬變，全球經濟增長放緩已成定局，美國四處點火，危機預兆頻現。美國會不會繼續加徵關稅？會不會全面科技脫鈎？會不會另拉「三零」小群（零關稅、零補貼、零壁壘）？會不會啟動石油戰、金融戰、貨幣戰按鈕？對此，中國如何應對？房地產會不會因此重新定位、再度出山？\新城控股高級副總裁 歐陽捷

　　一、外需環境不容樂觀

　　全球市場烏雲壓頂。雖然，美國經濟一季度環比折年率增速仍有3.2%的較高增長，但特朗普減稅政策的邊際效應已近尾聲，除非大規模基建計劃落地或者美聯儲降息，否則經濟較高增長難以為繼。英國退歐困局難解、資本產業流出不止、經濟下滑前景堪憂。歐洲汽車排放新標準衝擊其汽車產業，伊核協議存廢威脅着歐洲經濟，法國「黃背心」事件殃及多國，歐洲內需走弱難免。

　　多國資產價格出現了下跌甚至接連暴跌，全球經濟金融危機預兆不斷顯現。我們已隱隱感到，市場烏雲籠罩、危機潛行，也許很快，全球新一輪經濟金融危機的灰犀牛將不期而至、提前到來。倫敦、澳洲等國房價下跌，美國、歐洲、土耳其等股市暴跌，繼續抑制着世界各國經濟。中美、美歐、美日、美加、美墨等貿易摩擦輪番登場、接連不斷，關稅或懸而未決、或持續升級，已經造成各國進出口貿易快速下滑，並拖累經濟走勢放緩。

　　按照荷蘭經濟政策分析署（CPB）跟蹤的全球貿易數據，2019年一季度全球貿易額下跌0.2%；其中美、歐、日、中四大經濟體貿易額下跌3.22%，下滑程度甚至超過2011年歐債危機時期。國際經濟形勢不景氣導致的外需疲軟，在貿易摩擦不斷加劇的大背景下，不排除中國外需大幅下行的風險。隨着美國加徵關稅，中國對美出口繼續大幅壓縮。

　　未來中美經貿關係走向如何？或有三種可能：一是繼續貿易談判，但談而無果、爭而不破，互留餘地；二是被迫加徵關稅，更互懟口水、貿易脫鈎，產業轉移；三是貿易暫時休戰，求推遲危機、另起戰端，全面封鎖。無論哪種可能，都將重挫中美經濟並拖累全球。

　　由於中美互加關稅導致美股暴跌，打破了特朗普鍾愛的美股不壞金身，觸動了美國精英重新評估貿易摩擦的雙方損失，及對美國經濟的影響。如果美國經濟出現疲軟甚至下滑，貿易摩擦的反對呼聲將持續上升，加之特朗普連任競選急需好牌、渴望協議成果，繼續加徵關稅的概率降低，達成貿易協議的可能性上升，或為中國出口企業爭取喘息機會。

　　不過，即便是貿易摩擦告一段落，也不意味着劍拔弩張的局勢有所緩和。正如我們過去所說，未來的科技戰、人才戰、石油戰、金融戰、貨幣戰將此起彼伏，所有選項都不會缺席，未來數十年，世界將永無寧日。

　　二、內需不穩影響就業

　　國際形勢變化衝擊着中國剛剛出現企穩形態的經濟，二季度再度下滑難以避免。社會消費品零售總額增速持續下滑，4月已經跌至7.2%，跌過了去年最低點的8.1%。消費佔GDP的比重高達近80%，如果社零增速繼續下滑甚至跌破6.0%，如何能支撐GDP增長6.0%至6.5%的區間呢？

　　4月份的數據顯示，投資增速同樣下滑。基礎設施投資（不含電力、熱力、燃氣及水生產和供應業）同比增長僅4.4%，增速與1至3月份持平。顯然，財政政策尚未發揮效力，地方政府投資也難以普遍發力，畢竟地方債與財政緊仍是困擾地方發展的最大難題。只有鐵路投資增速遠高於其他行業，增長12.3%，而且增速提高1.3個百分點。工業投資同比增長3.1%，增速比1至3月份回落1.3個百分點。工業投資增速下滑的背後，產業鏈轉移應是重要因素之一。

　　近日，國務院總理李克強要求：「守住不發生大規模失業的底線，防止出現大規模返鄉潮，有效穩住就業大局、穩定社會預期」。可見，防範產業鏈轉移可能帶來的投資下滑、大規模失業，已是各級政府工作的重中之重。但是，我們還能再次改變房地產壓艙石的定位嗎？

　　今年前四個月，房地產開發投資同比增長，從去年底的9.5%上升到今年以來保持在11.6%至11.9%的水平上，顯然，投資增速上了一個台階。而且，流入房地產的資金明顯放鬆：從今年前兩個月到前四個月，個人按揭貸款增速從6.5%回升至12.4%，房企開發貸增速從-0.5%回升至3.7%，房企發債、信託都有放鬆，房企到位資金增速也從2.1%迅速提高至8.9%。

　　雖然，高層仍在警惕房地產回升再度擠壓製造業和消費，但流動性寬裕之下，居民部門加槓桿仍是替代政府、企業、金融去槓桿的必然選擇，只是增速會放緩。如果沒有鐵路和房地產投資的支撐和拉動，固定資產投資失速難以避免。而且，房地產相關產業鏈條長，相比鐵路建設，更能夠起到穩定就業的作用。

　　房地產會不會因此而被寄予厚望、再度托起吸收就業的希望？過去我們說過，房地產已經不再是中國經濟增長的火車頭，而是壓艙石。哪怕洪水滔天，相信房地產壓艙石的新定位依舊不會改變。但是，為什麼房地產開發投資會有兩位數的增長？從數據上看，今年前四個月房企新開工面積增長13.1%，增速比今年前兩個月提高7.1個百分點，推動了投資增長，去年的土地款延期支付可能也是投資增速上升的原因。但是，同期房企購置土地面積同比下降33.8%，降幅比今年前三個月擴大0.7個百分點，這預示着未來的新開工面積與投資都會繼續下降。4月份房地產開發投資增速僅比一季度小幅提高了0.1個百分點，已經呈現了增長放緩趨勢。

　　與投資和新開工的兩位數增長不相對應的是，商品房銷售額增長僅從2.5%回升至8.1%，結合4月末全國商品房待售面積繼續減少，同比下降9.4%，說明兩點：一是庫存短缺，導致成交量難以持續爆發式增長；二是雖然年初房地產開發投資超預期增長，主要來自於補庫存，後續投資必然回落。

　　雖然，部分城市引進人才帶來了需求增長預期、放鬆調控帶來了房價上漲預期、部分城市緊縮供地、飢餓營銷帶來地市回溫，刺激了樓市，但依然沒有脫離我們關於「樓市將會回溫但不是回暖、政策會放鬆但不會放開」，以及「小陽春不可持續」的判斷。

　　5至6月及下半年形勢會如何？很多地產人依然抱有中美貿易摩擦升級利好房地產的幻想。的確，過去我們說過，「經濟好，房地產好；經濟不好，房地產也好」，但在「房住不炒」和「防範系統性金融風險」的大背景下，政策上允許房地產托底，但不允許房地產爆棚。因此，房企6月衝業績、金九銀十、年底衝刺都還會帶來超越小陽春的市場回溫，至於成色，就不必與過去攀比了。

　　當然，指望回溫的房地產能夠增加大量就業也是不現實的。現在，建築工地上已經難覓40歲以下的新人。房地產市場的平穩發展，也不會再讓房地產相關產業鏈吸納更多的就業了。

（未完，待續）