圖：有分析意見認為，央行擔心經濟供求平衡問題隱隱顯現，首當其衝的可能就是商品住房待售面積繼續下降

　　中國央行貨幣政策委員會2019年一季度例會新聞稿內容不多，僅有873字，卻透露了非常多、非常重要的信息。其中，政治局重提「房住不炒」，凸顯房地產仍是未來防風險的重中之重。那麼，未來樓市又會如何？

新城控股高級副總裁 歐陽捷\&

　　一、經濟形勢總體樂觀

　　央行貨幣政策委員會一季度例會對當前經濟金融形勢分析表現出相當的樂觀情緒，會議一反常態地用了五句話描述形勢：

1、「經濟呈現健康發展」

　　這就好比不久前搖搖欲墜的病人，突然健康了，而不僅僅是病情好轉。過去，提到「經濟基本面良好」或「經濟保持平穩發展」，是為了鼓舞市場信心，政策措施還是在定向灌水。既然「健康發展」了，「病人」不需要掛鹽水瓶了，甚至也不要餵藥了。

　　一方面，央行在今年1月2日，調整普惠金融定向降準小微企業貸款考核標準，最終釋放流動性約2500億元（人民幣，下同）。1月4日降準，釋放約1.5萬億元資金。1月23日又操作定向中期借貸便利（TMLF），釋放流動性2575億元。合計釋放流動性兩萬億元出頭。另一方面，中期借貸便利MLF的趨勢是收斂的，淨投放額從2016年起逐年遞減。截至目前，中期借貸便利MLF已經變成淨回籠1.37萬億元。

　　不僅如此，今年以來，央行還通過逆回購收回流動性6115億元，幾乎相當於去年全年的淨回籠6400億元。兩者合計，淨回籠約1.98萬億元。雖然降準和定向中期借貸便利釋放了流動性，但MLF、逆回購又回籠了基本相當的流動性，其實央行已經收水了，市場也已經感受到流動性趨緊了。

2、「金融市場預期改善」

　　這也比2018年三次季度例會的「市場預期總體穩定」更加樂觀，顯然央行對自己「穩預期」的工作成效十分滿意。股市向上的衝動不斷，也印證了央行的樂觀。

3、「金融服務實體經濟的質量和效率逐步提升」

　　與之前例會表述的「金融對實體經濟的支持力度較為穩固」或「支持力度進一步增強」相比，着力點更加精確。1季度M2（廣義貨幣供應）同比增長8.6%，社融和信貸餘額同比分別增長10.7%和13.7%，均超出市場預期，體現了央行「寬貨幣到寬信用」的成效明顯，對於穩定GDP增長將起到先導性拉升作用。

4、「穩健的貨幣政策體現了逆周期調節的要求」

　　2018年的三次季度例會都是：「穩健中性的貨幣政策取得了較好成效」，這次不僅沒有「中性」一詞，反而強調了「逆周期調節」。這也意味着，貨幣政策調整緊跟經濟形勢「因變而變」，央行對自己貨幣政策逆周期調節是肯定的。

5、「國際經濟金融形勢錯綜複雜，不確定性仍然較多」

　　相較於去年二季度的「國際經濟金融形勢更加錯綜複雜，面臨一些嚴峻挑戰和不確定性」，以及三四季度的「國際經濟金融形勢更加錯綜複雜，面臨更加嚴峻的挑戰」，形勢明顯緩和。很明顯，中美貿易戰接近尾聲、壓力大減，國際經濟金融環境有所改善，嚴峻挑戰不再。

　　雖然「不確定性仍然較多」，但會議對於「國內經濟金融領域的結構調整出現積極變化，但仍存在一些深層次問題和突出矛盾」這一表述沒有任何變化，可以明顯感到，央行大大地鬆了一口氣。

　　二、貨幣政策不再寬鬆

　　透過會議新聞稿，我們隱隱看到央行的幾個擔憂：

1、近年來首次強調「注重在穩增長的基礎上防風險」

　　雖然去年以來歷次會議都在強調「打好防範化解金融風險攻堅戰，守住不發生系統性金融風險的底線」，但這次又專門提及在穩增長的基礎上防風險，表明了兩層含義：穩增長似乎已成定局；央行擔心國人慣性的一哄而上破壞了經濟的平穩運行。

2、刪去了「總供求總體（基本）平衡」的表述

　　顯然，央行擔心經濟供求平衡問題隱隱顯現。首當其衝的可能就是商品住房待售面積繼續下降。現有的待售面積僅有24678萬平方米，僅相當於去年全年商品住宅銷售面積的19%，而且還在快速下降。而今年1-3月的住宅銷售面積就有25954萬平米，換句話說，現有的待售面積不夠一個季度賣的房。同時，今年一季度土地購置面積繼續大幅減少，不僅比去年同期下降33.1%，而且是近幾年購地面積最低值，這勢必帶來供求關係反轉和房價上漲壓力。

3、重提「把好貨幣供給總閘門，不搞『大水漫灌』」

　　顯然，央行重提閘門，意味着現在的閘門開口合適，但仍需「把好」；同時，再論大水漫灌，似有擔心非議之嫌，不希望社會預期出現誤解。因而，央行特別強調：在「保持流動性合理充裕」的同時，「廣義貨幣M2和社會融資規模增速要與國內生產總值名義增速相匹配」。這既增強了寬貨幣政策釋放空間的約束，也明確了流動性合理充裕的總基調暫時不變。

　　未來將如何操作呢？

　　首先，「增強憂患意識，保持戰略定力」。既然「我國經濟呈現健康發展，經濟增長保持韌性，增長動力加快轉換」，嚴峻挑戰也已不再，為什麼央行要強調憂患意識，要求保持戰略定力呢？2015年股災以來，資本市場常現驚弓之鳥、反覆無常之態，央行擔心市場情緒的過度反應，影響甚至干擾決策，故強調戰略定力，既是約束自己，也是統一共識，更是提前警示。

　　其次，「進一步加強貨幣、財政與其他政策之間的協調」。這句話的意思是：貨幣政策已經到位，目前不宜單兵突進，要等等其他政策跟上，再觀察政策效果，防止政策疊加的溢出效應。

　　再次，「堅持逆周期調節」。從去年三季度提出「高度重視逆周期調節」，到四季度的「加大逆周期調節的力度」，再到現在的「堅持」，可以看出，央行口風已變：不再需要加大力度了，而是繼續「堅持」就好了。需要注意的是：逆周期調節就是反向調節，當市場「健康發展」甚至顯現出「很健康」的影子時，就需要反向調節了。換句話說，如果房地產市場真的回暖、出現風險症兆，央行會毫不猶豫地反向調節。當然，目前還不到抑制樓市熱情的時候。

4、近三個季度的會議都指出「宏觀槓桿率趨於穩定」

　　目前，國企、地方政府槓桿率基本穩定，但仍然需要結構性去槓桿。民營企業負債可控，央行提出「努力做到金融對民營企業的支持與民營企業對經濟社會發展的貢獻相適應」，意味着民營企業還是可以加槓桿的。雖然居民部門槓桿率從去年初的63%上升到去年11月的67%，再回落到目前的63%，上漲趨勢已經止住，但仍留有空間。

　　值得注意的是，個人按揭貸款增速有快速回升勢頭，增速從去年的-6.8%至0.8%，與今年1-2月的6.5%、1-3月的9.4%形成鮮明對照，這也印證了筆者的預判：「央行仍然認為居民部門加槓桿仍有空間」。預計居民部門槓桿率還會緩慢地、謹慎地提升，以實現在國企、地方政府槓桿率基本穩定的前提下，支持經濟穩增長。

5、央行依然擔心資產泡沫化的風險

　　不搞「大水漫灌」，大水就不會流向房地產。國家統計局數據顯示，今年1-3月，房企到位資金同比增長5.9%，雖然比1-2月提高了3.8個百分點，但增速仍低於去年下半年的6.4%-7.8%。其中，銀行貸款從去年4月到今年1-2月均為負增長，到今年3月才轉為正增長2.5%。

　　可見，央行和銀保監會仍在謹慎地控制流向房地產領域的資金。 （待續）