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發展商土儲豐盈 擇肥而噬/Q房網.香港董事總經理 陳坤興

時間:2019-02-12 03:18:17來源:大公報

  「送犬迎豬度歡歲、持盈保泰迎豐年」,今日是農曆大年初八,在此再次祝賀各位今年金豬報喜、金玉滿堂,過去狗年樓市只是表現平穩,整體一、二手交投均比對2107年的雞年有所回落,按政府數字,整體2018年私人住宅樓價指數只能夠微升1.6%,亦是自2009年起的十年來升幅最少的一年,隨着環球市況充滿不明朗因素,相信未來的豬年,大家亦希望可能持盈保泰、平穩向上。

  剛過去的狗年,雖然在最後的兩個月,一手新盤市場明顯轉活,繼去年12月單月售出1738伙後,上月新盤銷量再升至1809伙,短短兩個月已售出逾3500伙新盤單位,為市場帶來超越427億元的售樓收益,為今年帶來一個新開始。

  不過在狗年臨結束前,樓市卻接連出現利淡消息,原先市場估值約達一百億元的前啟德跑道臨海商業及酒店地,雖然地政總署共接獲9份的標書,但整體出價仍未達政府最低要求,繼去年十月山頂文輝道靚地後,短短三個多月已有兩幅地皮流標,反映發展商對後市取態審慎。同時間久違負資產亦告重現,金管局數字顯示,在去年第四季負資產宗數達262宗。

  整體樓價持續回落,接連有山頂以至啟德臨海靚地流標,以至負資產重臨,是否再次為整固中的樓市敲響警號。不過筆者認為接連有官地流標,並不代表發展商對後市取態轉為悲觀;再者整體而言,發展商仍然是擇肥而噬,選擇適時入市補充土地儲備,而事實上過去兩年發展商已購入大量土地儲備,土儲相對豐盈,入市取態自然較以往審慎。

  投地額連續兩年超千億

  按Q房網香港數據研究中心的統計,雖然去年政府售出的土地明顯減少,全年只售出13幅官地,比對於2017年的17幅土地顯著減少,涉及的投地總額亦由2017年的1277億減至去年的720億元,不過同時間去年發展商亦積極透過換地及補地價補充土地儲備,去年全年涉及換地及補地價的金額亦接近240億元。

  再者去年私人市場的土地轉讓明顯較以往活躍,連同新近海航售出最後一幅啟德住宅地,過去一年來海航已先後將四幅啟德用地悉數售出,單計算去年售出的三幅涉及總額已達224億元,換言之尚未計算舊樓併購及其他私人市場土地轉讓,去年發展商總體投地總額已超越1184億元,雖然較整體2017年總額為少,但已經連續兩年突破1000億元,足以反映現階段發展商土儲豐盈,再不用以高溢價去爭購土地儲備。

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