圖：分析指出，人口流入幅度大的地區，房價漲幅可能更大/美聯社

　　不同經濟體房價漲幅差異大：經濟增長帶來的收入效應、人口總量與結構變化引起的人口效應、貨幣供應帶來的貨幣幻覺、住房制度影響的供求格局。

　　一國內部哪個區域房價漲幅最大？是人口流入的大都市圈。

　　（1）由於人口向大城市及大都市圈集聚，首位城市房價漲幅顯著超過全國平均水準。英國倫敦最近50年房價漲幅達106倍，遠超英國整體的61倍；法國巴黎市1965至2015年房價上漲32.5倍，明顯超過法國整體的22.7倍；美國紐約市1975至2017年房價上漲8.1倍，高於美國整體的5.6倍。日本地價在泡沫破滅前36年上漲82倍，六個核心城市地段漲幅更是高達210倍。

　　（2）在大都市圈內部，核心區域房價漲幅顯著高於其他地區。在英國，1995年1月至2018年3月，內倫敦房價上漲6.4倍，大於外倫敦的4.8倍。在法國，1997年4季度至2017年3季度，巴黎市房價漲幅達2.95倍，明顯超過近郊三省的1.97倍、遠郊四省的1.43倍。

　　在美國，1987至2017年，紐約市曼哈頓區、皇后區房價分別上漲2.14、2.22倍，超過紐約市和紐約分區的1.41、1.43倍。在日本，在房價見頂前五年，東京都區部房價上漲2倍，高於東京都的1.8倍和東京圈1.2倍。

　　（3）人口流入幅度大的地區，房價漲幅可能更大。當前紐約地區雖仍為美國第一大都會區，但過去近60年人口增幅明顯不及洛杉磯地區，因而房價漲幅相對較低。1975至2017年，紐約分區房價上漲9.5倍，明顯低於洛杉磯分區的13.9倍。日本東京都因人口持續流入，在地產泡沫破滅後於2006年率先反彈，2006至2016年累計上漲11.7%，居日本之首。

　　結論：大都市圈房價跑贏印鈔機，構建居住導向的中國新住房制度。

　　（1）從全球視角看，一國房地產市場取決於：經濟增長、人口變化、貨幣供應、住房制度。其中前兩項是基本面因素；貨幣超發會導致國內本幣房價大漲但不一定美元房價大漲，即在全球視角下不一定具備投資價值；住房制度是一國房地產市場的政策導向。

　　（2）房地產具有抗通脹屬性，能部分分享經濟增長紅利；長期來看，全球貨幣超發是普遍現象，廣義貨幣增速多高於名義國內生產總值（GDP）增長，能夠跑贏印鈔機的資產不多，在多數國家大都市圈的房地產是其中之一。

　　根據《貨幣超發與資產價格：中國》研究發現，過去四十年，中國廣義貨幣供應量M2年均增速15%，1998至2017年M2增長16倍，從各類資產價格表現看，絕大部分的工業品、大宗商品、債券、銀行理財等收益率都大幅跑輸，只有少數一二線地價房價、醫療教育等服務類產品、股票市場上的核心資產等收益率跑贏這台印鈔機。

　　（3）從全球資產配置角度看，一些經濟增長潛力大的新興經濟體、特別是其核心城市房地產具有較大投資潛力。

　　（4）構建居住導向的中國新住房制度。包括推行新增常住人口與土地供應掛鈎；保持貨幣政策和房地產金融政策長期穩定；從開發商為主轉變為政府、開發商、租賃中介公司、長租公司等多方供給，豐富供應主體；推進房地產稅改革，抑制投機型需求。