圖：市場各方對樓市走向的分歧在增大，樓市向上與向下的因素都在積聚

　　種種跡象表明，樓市諸多指標正悄然發生變化、呈現分化。從國家統計局公布的8月份全國70個大中城市房價數據看，房價漲幅雖整體有所回落，但上漲動能依舊，一二三線城市特徵明顯。\李庚南

　　1至8月，4個一線城市同比平均下降0.1%，漲幅比去年同期下降14.5個百分點，31個二線城市同比平均上漲6.2%，漲幅比去年同期回落5.3個百分點；35個三線城市同比平均上漲7.0%，漲幅比去年同期回落1.2個百分點。從8月份單月情況看，4個一線城市新房價格環比上漲0.3%，漲幅微幅擴大，但同比漲幅回落；31個二線城市新房價格環比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；35個三線城市新房價格環比上漲2%，漲幅比上月擴大0.5個百分點。

　　中國樓市現在究竟走到了哪裏，將欲何往？

　　除了直接呈現的房價同比與環比的反差外，在房地產投資（包括土地購置）、新開工、竣工及銷售等方面也出現異動，相關指標的剪刀差明顯擴大，說明市場各方對樓市走向的分歧在增大。可以說，向上與向下的因素都在積聚。

　　向上的因素：樓市供需關係或逆轉，房價存在上行的壓力。一是商品房庫存持續走低，供需不平衡或加劇。

　　庫存降至50個月新低

　　新近出爐的國家統計局數據顯示，8月末全國商品房待售面積53873萬平方米，庫存已降至近50個月以來最低點。大多數城市去化周期已低於12至16個月的正常水準。這種情況，一方面意味着房地產市場供需格局出現逆轉，呈現出供小於求態勢。7月份，100個城市新建商品住宅供應量4419萬平方米，而成交量4694萬平方米，樓市已連續8個月呈供小於求格局。

　　另一方面，商品房待售面積從2016年2月的最高點73931萬平方米開始持續下降，而期間商品房銷售經歷了幾番大起大落，自2016年4月開始由36.5%的增速降至2018年8月4%的水準。實際上，從2016年以來，二者總體保持一致的增速下降趨勢。也就是說，待售面積的減少並非因為銷售加快的原因，而是因為商品房竣工減緩的原因。竣工面積同比增速由2012年2月的最高點45.2%降至2018年8月的11.6%。其中一個重要的原因，就是因為對新建商品房價格的管控，開發商基於成本、盈利目標的考量有意識地減緩開發速度、延緩商品房入市，以避免進入預售流程後因銷售價格不能自主可能形成的經營損失。

　　在地方政府嚴控新建商品房價格不放鬆情況下，開發商延遲開盤的情況可能還將持續，這將使房地產供小於求局面延續，並構成房價上漲的潛在壓力。

　　二是土地購置費與土地購置面積、房地產開發投資增速剪刀差不斷擴大，地價驅動明顯。

　　土地購置費的增長速度總體上快於土地購置面積、房地產開發投資增速，且剪刀差近年來明顯擴大。今年1至8月，土地購置費同比增長66.9%，而同期土地購置面積增速為15.6%，房地產開發投資增速為10.1%。其中，「購置費增速至購置面積增速」最高達69個百分點，「土地購置費增速至房地產開發投資增速」最高達64.2個百分點。同時，土地購置費佔房地產開發投資的比重不斷上升，8月末達到29.57%。

　　由上可見，房地產投資、土地購置的增長主要表現為土地價格的上升而非量的增長；而土地價格的上升勢頭無疑對新建商品房的備案、上市銷售帶來顯性或隱性的價格上行壓力，成為樓市價格上行的內在驅動力。

　　三是房屋新開工面積與房屋竣工面積增速剪刀差不斷擴大，加劇供需不平衡。

　　從2017年4月開始，房屋新開工面積與由竣工面積增速的剪刀差逐漸擴大，由0.5擴大到27.5個百分點。特別是今年5月份開始，二者剪刀差明顯擴大。

　　新開工面積與竣工面積增速剪刀差的存在且不斷擴大，一方面表明前兩年開發商高價拿的土地迫於財政對閒置土地超過兩年未開發無償收回的壓力，新開工的速度明顯加快；另一方面，竣工增速的減緩顯然並非市場使然，而是開發商有意為之。為避免限價銷售下的尷尬，開發商有意延緩房屋竣工速度，推遲開盤。這勢必增大商品房市場供需的不平衡，同時也形成一個巨大的樓市「堰塞湖」，一旦高價地樓盤拖無可拖而要開盤的時候，對樓市又將帶來新的價格上漲壓力。

　　向下因素：房地產市場風險的積聚、市場信心的下降，或將形成樓市下行的壓力。一是商品房銷售額與銷售面積增速的剪刀差有所收斂。商品房銷售額增速明顯快於銷售面積的增速。2018年1至8月份，商品房銷售額同比增長14.5%，而同期銷售面積增速僅為4%，銷售額增速高出銷售面積10.5個百分點。商品房銷售額與銷售面積增長最快的是2009年11月，同比增速分別為86.8%和53%，銷售額增速高出銷售面積增速33.8個百分點。

　　總體上，商品房銷售額與銷售面積的增速呈現一波低於一波的特徵，且二者剪刀差在逐步縮小（今年以來略有擴大），說明商品房價格上漲的勢頭趨緩，市場的價格預期發生變化。

　　二是二手房交易有所降溫，市場觀望情緒漸濃。隨着國家對樓市調控力度的持續加大，包括針對重點城市的房地產專項整治行動、住建部高頻度的約談地方官員、各地調控政策的密集出台，房地產市場的「秋意」漸濃。一些實施新建商品房搖號的城市，搖號中籤率由個位數向兩位數邁進。如杭州9月21日發布的登記搖號資訊顯示，8個樓盤搖號整體中籤率從4.97%到45.16%不等，另有2盤由於登記人數不足，無需搖號。

　　二手房呈量價均降態勢

　　實際上，樓市的「秋意」正由新房市場向二手房市場傳導，二手房市場開始呈量價均降的下行態勢。在新房價格管控模式下，二手房市場的量價變化實際上更具有風向標意義。據房天下數據顯示，8月份全國70個大中城市中，二手房掛牌均價環比上漲的城市個數為57個，環比下跌的城市個數為13個。雲房數據公布《8月份百城二手房價格指數》報告顯示，8月份全國100個重點城市二手房價格整體環比上漲0.09個百分點，市場整體表現趨冷，18個城市跌幅超過2%，68個城市房價波動在±2%以內。其中，廈門二手房價格環比跌幅最大（6.96%）。

　　三是土地流拍明顯上升，開發商對市場的信心趨弱。「春江水暖鴨先知」，對於樓市的冷暖最敏感的自然莫過於在這一領域摸爬打滾的房地產開發商了，而開發商拿地熱情的高低實際上也成為樓市的風險標之一。上述土地購置費與土地購置面積的剪刀差一方面反映了土地溢價率上升對房價形成的壓力，另一方面也可以看出，土地購置面積的增速並不快，今年上半年由負增長緩慢抬升，至7、8月稍加速，但仍未達到去年末的水準。

　　總體看，今年以來，在新建商品房限價、市場清理整頓以及融資壓力增大、建材成本上升等因素疊加下，開發商拿地的熱情有所下降。

（本文作者介紹：先後供職於工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士）

（文章未完，待續）