圖：少數三四線城市受到相對嚴厲的調控，投資客受到打壓，本地客不缺住房，市場出現流量減少、觀望漸濃、促銷增多等下行信號/中新社
預見風險，並不意味着風險一定會來。預見不到風險，在風險當真來臨之際，就會措手不及、應對失當、釀成大禍。股市下跌並不可怕，可怕的是形成一致的下跌預期，進而導致踩踏、發生股災，這在中外股市都不鮮見。/新城控股高級副總裁 歐陽捷
「控預期」須當趁早
當前，住房市場預期存在混亂、城市分化嚴重，既有繼續看漲預期，比如重慶、西安，也有部分看跌預期，比如廈門、長沙。過去，東南沿海特別是江浙一帶的市場發生變化，率先引領市場調整，傳導致中西部地區時滯約有一年左右；過去，一二線城市出現調整，政策遞延到三四線城市往往滯後半年時間左右。
有意思的是，這次不同，7月31日中央政治局會議基本延續以往要求，少數敏感城市卻突然降溫了。現如今，投資客遍布全國各地，市場信息傳遞更加迅捷，一個月內，市場就有可能反轉。而且，目前信息渠道眾多，信息真真假假、謠言是是非非，如不加以撥亂反正，及時引導，很有可能最終導致應接不暇、出現連鎖反應。
誰來正確引導？公信力尤為重要。
傳統媒體抽絲剝繭、去偽存真，可挑重擔，可惜束縛過度、謹言慎行，反而失去應有的引導力。自媒體感覺敏銳、視角獨特、快速反應，卻常常失於宏觀、偏於一隅，容易形成感性宣泄、喪失客觀中立。研究機構系統完整、立體交叉、數據詳實，而多數報告回顧居多、前瞻偏弱、遠離前線，時有隔靴搔癢之感。
政府是公信力最後的屏障，也是最具影響力、說服力、引導力的組織，但卻因為畏於承擔責任，主動放棄了輿論陣地，最終流言盛行、大道遠去。
越是大眾焦慮之際，越是渴望預判性的指引；越是市場膠着之時，越是需要公信力的引導。拿破侖曾經說過：「記者的一枝筆勝過三千毛瑟槍」，曾被譽為新華社「首席記者」的毛澤東主席更有一句至理名言：「共產黨是左手拿傳單、右手拿槍彈，才可以打倒敵人的」。越是混沌的市場，越是需要信息透明、理性辨識、沉穩應對。
只要我們看清當前市場的變化來自於房價的高位盤整、客戶的過度透支、房企的資金約束，我們就可以清晰地認知，市場的變化來自於短期的因素。只要我們明白地方政府的債務沒有其他渠道化解、土地流拍恰是地價房價失配、地價回調不能突破土地盈利的底線，我們就可以清晰地認知，房價難有大幅度、大面積下調的空間。只要我們理解「房住不炒」是定位、「大穩小亂」是時局，我們就可以清晰地認知，少數城市、少數企業、少數項目的價格回調既有政府政策因素，也是市場正常行為。
更重要的是，引導預期需要「先發制人」。「信心比黃金重要」，在市場混沌之時，完整準確傳遞市場信息，客觀中立闡述分析觀點，避免引發市場混亂的推波助瀾，這才是大道當前、責任在肩的輿情引導。畢竟，潰壩之下，無人能夠幸免，樓市崩塌，政府、企業、機構、個人均在覆巢之下。人未到、聲已至；戰未起、先攻心；控預期，當趁早。
「穩樓市」預調微調
如果反覆出現出讓地價低於底價，政府也會調整預期和心態，減少供地便是了。但是，不要指望政府調低出讓底價，畢竟地方政府債務負擔沉重，拆遷補償安置成本水漲船高，不靠土地溢價獲利，地方政府靠什麼降負債、搞基建呢？
好地塊「待字閨中」便是，未來還有機會高價出嫁，就如近期瀋陽一宗流拍地再次入市、起拍價翻番，雖然遲嫁了六年，但政府的耐心足以讓市場敬畏。大多數龍頭房企對市場依然是長期看好、短期謹慎，追求規模的意願有所下調、增速適當放緩，年內達成目標已無壓力，也並不擔心局部市場的短期下行風險。
大面積降價潮的風險似乎不高，過去通過大力度促銷、大幅度降價的策略已經失效。
這是因為：在調控嚴厲的一二線城市，需求長期壓抑，供應遠遠不足，高端住宅偏多，城市成長潛力巨大，地價下調餘地很小，房價幾無可降空間。部分城市成交萎縮源於供應不足，如重慶住宅存銷比僅為1.6個月，有些城市供應不足也受限於高價地入市難。在這些城市，最大的問題在於供應不足。
量既有限，價何能降？調控尚不嚴厲的二線城市更是存在房價上漲動力。過去，重慶房價始終低於成都，讓重慶政府和市民頗為遺憾，去年以來，重慶房價已經比肩成都，但仍只在每平米1.15萬元的均價。
最近，我去重慶參加論壇，與當地人士交流，投資情緒依然盛行，買房出租的回報率雖然只有3%左右，但物業升值的期望值依然很高。在這些城市，基本無需以價換量。多數三四線城市的房價依然處於低位，房價上漲的動力遠高於市場下行的壓力。客戶需求更多在於保值增值而非自住，以價換量效果難以持久。
少數三四線城市受到相對嚴厲的調控，投資客受到打壓，本地客不缺住房，市場出現流量減少、觀望漸濃、促銷增多等下行信號。一旦趨勢出現，情緒就會迅速蔓延，當買房者被視為「博傻」之時，市場退潮就會加速，以價換量更會加速這些城市的市場反轉。「明者因時而變，知者隨事而制」。不管住房市場有多少亂象，有多麼不健康，有多麼的病入膏肓，我們依然要有「治未病」的思想，預防更多更大的病症。
7月31日中央政治局會議肯定了過去行之有效的四條調控動作：因城施策、供需平衡、控制預期、規範市場。同時，中央也並未要求增加新的調控動作，這也意味着用好現有政策，維穩樓市是可能的。穩定樓市是地方政府的主體責任。
房價上漲的城市固然需要繼續遏制房價上漲，房價不穩的城市也需要控制預期、平衡供應、規範市場。比如，營造市場平穩發展的預期，控制房價平均水平保持平穩，適當調節土地出讓節奏並使其與市場需求水平相適應，規範房企、中介的市場行為並避免引發恐慌性效應，引導媒體發聲維護市場情緒健康有序。
在需求相對火爆、房價上漲承壓的市場，可以增加供應、加強宣傳、嚴控房價，引導需求延後購房；在需求匹配供應、房價基本穩定的市場，需要冷靜觀察、少動多看，不搞跟風調控、一刀切，引導市場合理需求；在需求快速萎縮、房價相對高位的市場，適當微調政策、鼓勵低價入市、穩定流量，避免市場喪失信心。
政府還應當加強市場調研和政策摸底，謹慎出台政策措施，主動指導企業行為，積極引導媒體發聲，有效掌控市場輿情，也可以為市場調控鋪路搭橋、為社會預期穩定奠定基礎。湖北有城市取消限購，蘭州放開局部限購，都是因城施策的邏輯，既沒有造成市場波動，也沒有影響調控大局。
《孫子兵法》雲：「求其上，得其中；求其中，得其下；求其下，必敗」。如果我們能夠未雨綢繆、預調微調，尊重市場、加強溝通，而非見招拆招、一味打壓，我們才能真正做到控預期、防風險、穩市場。
（全文完，上半部分刊於本周一A11版）
