圖:實行限價的三四線城市不多,但很多城市房價已上漲至高位,居於高位的房價制約了購買力
2016年底,我們提出「遠郊盤比近郊盤貴,毛坯房比精裝房貴,二手房比一手房貴」將成為普遍現象。現在的局勢,更甚從前。房價邏輯已經完全混亂。不僅是板塊之間,城市之間也是如此,高能級、高等級城市房價甚至遠低於低能級、低等級城市。/新城控股高級副總裁 歐陽捷
近日,與一位20強房企總裁聊及房價、地價,他言道:「浙江有的地(市)縣房價上了兩萬,中西部省會城市只有一萬多?不知道浙江地市縣的風險有多大?還怎麼敢拿地?」浙江金華市的新房均價已達1.51萬元/平米,同比上漲42%。浙江義烏市今年9月二手房均價21519元,同比上漲17.25%,而且環比還在繼續上漲(0.38%)。這兩萬元/平米的縣級市房價,的確遠高於很多省會城市。不止是浙江。省轄市房價高於省會城市的也比比皆是了。河北多地房價高於石家莊市。江西贛州市、湖北宜昌市、安徽蕪湖市的房價均已接近其省會城市。雲南景洪市自2017年8月起,房價連續上漲,漲幅達134%,迄今已達1.4萬元/平米,與其省會昆明市相比,似乎也不遑多讓。包括江蘇鹽城市、江西贛州市、河北香河市等地,全國已有至少32個三四線城市新房價格超過1萬元/平米【未註明的數據來源均為中國指數研究院】,有40多個三四線城市二手房價超過1萬元/平米【數據來源:安居客】。省內三四線城市房價接近或超過省會城市,似乎已習以為常了。而房價均價在1萬元/平米以上的二線城市僅有18個,其中在1至1.2萬元/平米的就有8個。
住房價格已經不能反映住房價值了。相比一些三四線城市,省會城市的住房價值顯然被低估了。
「控上漲」任重道遠
房價上漲的動力既來源於人口增長、收入增加、需求升級,也來源於城市發展、資源約束、地價上漲,還來源於貨幣超發、通脹預期、資產保值。只要這些基本因素沒有改變,房價上漲的壓力就始終存在。大多數已調控和很多未調控的城市,房價都沒有停止上漲腳步。7月中央政治局會議提出「堅決遏制房價上漲」,既要抑房價,也要控預期。
這是因為我們既沒有完全控制住房價,也沒有完全控制住預期。
國家統計局公布8月份的數據,70個大中城市新房價格同比上漲的有68個城市,二手房價格同比上漲的有67個城市。實際的情況顯然比統計數據反映出來的更加嚴重。可以想見,未來「控房價」的要求依然不會放鬆。調控嚴厲的大城市「地王專案」面臨不賺錢的風險,因為房價快速上漲邏輯早已不復存在。不要指望調控嚴厲的大城市房價還會繼續明顯上漲,專案能賣還是要早賣。
大城市的調控邏輯已經在向三四線城市複製。7‧31之後,多個三四線城市政府被約談問責,湖北全省各市全面部署「堅決遏制房價上漲」,三四線城市房價上漲預期也將被打破,過快上漲的神話不可複製。三四線城市也要謹防政府限價令「後發制人」,地王專案將陷入「被限價」的陷阱,重演一二線「地王」命運。但是,一些三四線城市還在冒出高溢價地王專案。
8月以來,廣西縣市溢價率超過100%的地塊就有10宗,其中柳州市兩幅地塊參拍企業達10家以上,其樓板地價均破每平米8000元,溢價率高達128%和138%。河南洛陽市連續3天、連出三個地王,不斷刷新高!最終地價高達1358萬/畝。
這些高溢價專案,都是本土中小房企搶地所致。很多本土中小房企還沒有醒悟過來。它們還未看清,「控上漲」已經成為長期趨勢。以為高地價還能賣出高房價,用高端產品造勢獲得更大盈利空間的邏輯,必然會讓自己很快陷入痛苦的深淵。此輪調控過後,本土中小房企必將死傷遍野,行業集中度將進一步提升。住建部正在加快建立房價監測系統,上漲過快的三四線城市房價也會被按住。已居房價高位的三四線城市就隨它去吧,只要不再繼續快速上漲。
「防下行」已在眉睫
昆明市房價低於景洪市,低就低吧。依靠市場自發調整房價均衡的邏輯不再,一線房價高於二線、二線高於三四線、三四線高於五六線的房價梯度關係也不再成為必然。但房價不能上漲卻是強力無比的政治要求。城市之間不均衡的房價關係就此固化,我們不要期望三年之內得到修復。低房價的省會城市房價就此按住,高房價的三四線城市房價會回調嗎?
市場已經出現微調。地方政府限價,迫使專案低價入市,有的取消精裝價格,有的甚至逐月壓價,維穩了統計數據,也希望維穩市場預期,以免上級問責。在被限價的一二線城市,房企基本貼着政府限價銷售,市場對此已經見怪不怪。在這些城市,限價令不僅倒逼地價下降,也倒逼二手房價下降,尋求一二手房價倒掛利差的有購房資格的投資者逐漸減少,成交量有所下滑。不過,市場毋須擔心一二線城市房價泡沫破裂,因為限價本身已經抑制了泡沫。
三四線城市情況有所不同。一些三四線城市土地流拍現象也越來越多,這既是因為地價過高、房價難以繼續上漲,房價地價差的空間不足,也是因為客戶收割過度、高價房對應高端客戶不足,投資客離場、剛需客擠出,導致流量下降,市場信心也受到影響。另一些城市內部的地價關係也出現失衡。8月10日,河南新鄉市土地拍賣4宗流拍、5宗火熱,既有刷新本地樓面單價紀錄者,也有新地王一路之隔的流拍地。
即便是洛陽的新地王,樓面地價也只有2700元/平米,即使按照當地樓王最高2.3萬元/平米的半價測算,房價地價差空間仍然巨大。但是,不低於省會城市房價的金華市、景洪市的樓面價高達8000元/平米的土地還能拿嗎?市場的分化來自於房企的認知分化,拿地的邏輯讓開發商們陷入焦慮。敢拿高地價的邏輯在於可以賣出更高的房價。但限價令的下沉讓期望更高房價的專案面臨風險。對於高周轉、求規模的房企,高地價、高房價、低流量的邏輯顯然是不適用的。
雖然,實行限價的三四線城市不多,但很多城市房價已上漲至高位,居於高位的房價制約了購買力。投資客退潮、改善客透支、剛需客無力,客戶減少、觀望日濃,部分市場已現降溫。
房企大力促銷、以價換量已頻繁出現。房企已從「收割」客戶轉向「收割」現金流。不止是庫存壓力大的房企,也有爭搶現金流的房企,不僅是大型房企,也有中小房企,不僅是限價專案,也有非限價專案,不僅是有利可圖的專案,也有難以賺錢的專案。
最有可能出現房價回調的是那些房價上漲過快、客戶流量萎縮過猛的三四線城市,在這些城市,房企的促銷動作更加無所顧忌。雖然,以價換量的還只是少數公司、少數專案,雖然,以價換量的效果很難持久,但卻加劇了市場下行預期。一旦下行預期大面積蔓延,將帶來市場信心崩塌、資產價格大跌,並導致系統性金融風險甚至危機。儘管這一風險距離我們尚且遙遠,但預則立,不預則廢。
「防下行」並非難事,量跌可以放鬆政策,價跌可以不予備案,流拍可以暫緩出讓,資金斷流可以延期還債,難以為繼可以資產重組。畢竟,住房市場並非一個完全的市場經濟。
(文章未完,待續)