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香港樓市潛龍在淵/祥益地產總裁 汪敦敬

時間:2018-09-12 03:16:57來源:大公報

  特首林鄭月娥在電視上呼籲市民支持政府造地,並表示「在新房策下,資助房屋售價已與私樓脫鈎,市民是買得起、供得起。」筆者希望市民今次不要再錯失難得的造地建屋機會。

  時勢的配合,特首的空置稅很成功,置業上處於劣勢的準買家可以得到更好的議價及選擇機會,但是改變了氣氛不等於改變了市場趨勢,我們始終要回到現實,現實就是基本結構如何,結果就如何。我們應務實看看空置稅如何改變了市場結構。

  空置稅真正令市場結構性改變就是,令本來幾乎無出售限期的樓花市場有了時限底線,預示着樓市辣招式的行政管理開始了,之後還有機會繼續出招,筆者相信政府是有準備空置稅被架空後的Plan B的,現在可以說是「發展商奇貨可居的時代已過去」。根據運房局2018年二季度的報告,現已興建好或興建中而未買的單位約有7.6萬個。即是說,短期內的樓花供應已過多,樓花市場應該是會受到影響才對。

  這還只是基本的供求邏輯,另有一些市場是不受樓花供應增加影響的,就是二手市場的個別板塊,筆者指的是居屋市場,以及500萬、600萬以下私樓。這類板塊並沒有面對供應量大增影響。

  空置稅的第二個功效就是令市場可重整旗鼓,即是好像按電腦RESET制一樣,令它重新根據它的基本條件再從頭運作。

  支持造地才有出路

  市場的基礎根本沒有變:資金多、供應少、需求大。市場大量剛需在等樓價跌而不去買樓很令人心寒,筆者心寒不是因為怕樓價下跌,而是因為有關剛需雖然暫時離開市場,卻會隱藏在民間。每一次樓市靜市的時候也有人沾沾自喜,甚至幸災樂禍,其實需求是可怕地隱藏起來。舉例子,香港劏房有9.27萬個,單位劏細了的租金比很多豪宅還要高。你認為對樓價是否一個鞏固作用?香港多年荒廢資助房屋,令公屋的轉流率急跌到只1%,每年起碼減少了2%左右的轉流率,大概有萬多人是應該搬出公屋但是沒有搬出的,公屋已成房策上的堰塞湖,已失去流轉分配房屋給草根的功能了。而不少等待樓價下跌的剛性需求去了租樓,令到租金鞏固及上升。

  在低息環境之下,就產生了「租金紅利」,即是說供樓息口的付出遠低於租金,買樓收租成為了財息兼收的生意,這個租金的紅利,如果你租樓,「租金紅利」就奉獻給你的業主,如果你買樓自住就奉獻給回你自己了。因為「租金紅利」的存在,就算你不買樓,其實你也在支持着樓市和樓價。愈多人「等」樓價跌,可能就等於越多人增加「租金紅利」了。

  原來不買樓都可能是在支持着高樓價,那大家是否應該好好地想一想,我們不斷循環在等,然後樓價又不斷上升,真正要解決的問題就是受害者要支持政府全力造地,只有大量增加供應,才可以令下一代安居樂業。

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