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記者觀察/房住不炒已定調 深樓價難暴漲

時間:2020-10-19 04:24:37來源:大公報

  圖:剛需置業瞄準「打新」,新房市場表現火熱

  上半年的房價抬頭、萬人搶房,引發了新一輪的政策調控。除了各地政府出台政策「查漏補缺」、遏制炒房外,還有相關部委在8月的房企座談會上祭出的「三道紅線」。金融系統也隨後跟進,銀保監會副主席周亮9月表示,將規範房地產貸款業務,防止房地產市場過度金融化。這些政策的落實,顯然會對房地產行業帶來巨大影響。

  從過往經驗看,經濟下行之際,房地產投資作為投資的重要內容,必然得到支持;而隨着經濟復甦,房價上揚苗頭出現,政策收緊也成為題中之意。

  過去十餘年,房地產調控邏輯,最核心的一塊就是收緊信貸。「三道紅線」要求:房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%,淨負債率不得大於100%,現金短債比不小於1。

  從理論上講,一旦房地產商感受到資金壓力,就會減少惜售行為,適當降價出售,如今年9月恆大喊出「全國樓盤全線7折」的口號(一線城市樓盤除外)。

  但現實中,真正降價多少,打折多少,又不是房地產商可以完全決定的。在房地產的博弈格局中,地產商、地方政府、作為需求方的購房者都是博弈力量。

  以地方政府為例,在中國特色土地財政格局下,賣地所得是地方政府的重要收入來源。根據中指院的數據,今年截至9月17日,全國重點城市住宅用地出讓收入超過千億的有:杭州、上海、北京、蘇州、寧波、南京、廣州、武漢8座城市。

  因此,地方政府沒有動力降地價,如果地價高居不下,拿了地的開發商又怎肯薄利銷售或做虧本買賣呢?

短期房價可能下降

  8月26日,住建部約談瀋陽、長春、成都等六個城市住建廳相關負責人,強調要毫不動搖堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」。可見,一方面,中央不希望房價大漲,另一方面,地價又漲易跌難,開發商在兩股壓力下,並沒有多少轉圜餘地。

  可以預見的是,短期內,由於監管層對房企信貸收緊、中低收入階層接盤力量有限,房價有下降的可能。對於剛需而言,趁新盤限價是一個較好的「上車」時機;對於投資者而言,深圳本輪房地產牛市從2015年持續到2020年已經5、6年,中央近年已經定調「房住不炒」,短期內一線城市再出現暴漲也不可能,大概率未來投資回報率是下行的,投資還是要留一份「清醒」。

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