圖：剛需置業瞄準「打新」，新房市場表現火熱

　　上半年的房價抬頭、萬人搶房，引發了新一輪的政策調控。除了各地政府出台政策「查漏補缺」、遏制炒房外，還有相關部委在8月的房企座談會上祭出的「三道紅線」。金融系統也隨後跟進，銀保監會副主席周亮9月表示，將規範房地產貸款業務，防止房地產市場過度金融化。這些政策的落實，顯然會對房地產行業帶來巨大影響。

　　從過往經驗看，經濟下行之際，房地產投資作為投資的重要內容，必然得到支持；而隨着經濟復甦，房價上揚苗頭出現，政策收緊也成為題中之意。

　　過去十餘年，房地產調控邏輯，最核心的一塊就是收緊信貸。「三道紅線」要求：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，淨負債率不得大於100%，現金短債比不小於1。

　　從理論上講，一旦房地產商感受到資金壓力，就會減少惜售行為，適當降價出售，如今年9月恆大喊出「全國樓盤全線7折」的口號（一線城市樓盤除外）。

　　但現實中，真正降價多少，打折多少，又不是房地產商可以完全決定的。在房地產的博弈格局中，地產商、地方政府、作為需求方的購房者都是博弈力量。

　　以地方政府為例，在中國特色土地財政格局下，賣地所得是地方政府的重要收入來源。根據中指院的數據，今年截至9月17日，全國重點城市住宅用地出讓收入超過千億的有：杭州、上海、北京、蘇州、寧波、南京、廣州、武漢8座城市。

　　因此，地方政府沒有動力降地價，如果地價高居不下，拿了地的開發商又怎肯薄利銷售或做虧本買賣呢？

短期房價可能下降

　　8月26日，住建部約談瀋陽、長春、成都等六個城市住建廳相關負責人，強調要毫不動搖堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」。可見，一方面，中央不希望房價大漲，另一方面，地價又漲易跌難，開發商在兩股壓力下，並沒有多少轉圜餘地。

　　可以預見的是，短期內，由於監管層對房企信貸收緊、中低收入階層接盤力量有限，房價有下降的可能。對於剛需而言，趁新盤限價是一個較好的「上車」時機；對於投資者而言，深圳本輪房地產牛市從2015年持續到2020年已經5、6年，中央近年已經定調「房住不炒」，短期內一線城市再出現暴漲也不可能，大概率未來投資回報率是下行的，投資還是要留一份「清醒」。