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風光不再/旅客絕跡 名店撤離 羅素街租金瀉43%

時間:2021-04-23 04:24:08來源:大公報

  圖:羅素街的奢侈品名店陸續撤離,羅素街8號原勞力士舖位,仍然丟空。

  銅鑼灣羅素街曾經是內地旅客「朝聖地」、連續8年位居亞太區最昂貴商業街榜首,在黑暴和疫情之下失去光環,去年租金急削逾4成,失落了最昂貴零售地段席位,並由尖沙咀廣東道首度登上榜首。業界分析指,奢侈品牌為節流,無奈放棄租金成本高昂的羅素街,令名店街淪為「燙手山芋」,反觀廣東道街舖大多數由發展商持有,具彈性措施挽留租戶,料今年租金繼續跑贏銅鑼灣。\大公報記者 林惠芳(文) 馬丁(圖)

  經歷黑暴衝擊,及後全球爆發新冠肺炎,零售業陷入前所未見的低谷,尤其內地訪港旅客大減,奢侈品市道可謂首當其衝。戴德梁行昨日發表亞太區《主要大街》報告,統計了124個零售街道,當中逾80個平均租金在去年下滑,佔比多達67%,其中本港的零售業租值平均下降了38%。而內地受惠率先復甦,整體平均租金跌幅為5%,其中深圳羅湖區更錄得5%增長。

  羅素街租金自2012年起一直蟬聯亞太區榜首,於2018及19年更貴絕全球,惟能夠負擔昂貴租金的國際奢侈品牌先後撤離,業主最終亦要面對現實,斬價吸引新租戶。報告顯示,羅素街去年租金急挫43%至963元(每月每平方呎,下同)跌幅冠絕亞太,甚至比2015年高峰期每呎2213元跌56%,導致去年在亞太區排名跌至第2,由尖沙咀廣東道取代;第3位為日本東京銀座,平均呎租795元,按年跌5%。

  名店變散貨場 難聚高消費人流

  尖沙咀廣東道去年呎租為1044元,按年跌35%,跌幅相對羅素街溫和。戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威解釋,廣東道購物區的業權擁有者較集中,能保持穩定及較高質素的商戶組合,達至品牌效應。當經濟下行時,業主往往較能提供具彈性的措施挽留租戶,以維持較穩定的市場狀況。展望未來,國際間旅遊有望於年內恢復,加上穩定商戶組合的支持,他預期尖沙咀區的零售表現將會率先復甦。

  利嘉閣(工商舖)地產商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明分析指,廣東道地舖主要由大業主持有,包括九倉(00004)及新地(00016)等,其餘大部分由資深投資者持有作長線投資,業主都實力雄厚。再者,尖沙咀擁地利優勢,西鐵、港鐵及天星小輪匯聚,吸引本地客跨區消費,抵銷了旅客減少的負面影響。

  反觀,銅鑼灣羅素街租金一直高昂,數年前以天價搶舖開設旗艦店的奢侈品牌,面對2019年修例風波兼今次疫情,生意大受打擊,為了「止蝕」,無奈率先放棄成本最高昂的分店,導致羅素街由名店街淪為「燙手山芋」。鄭續說,由於街道舖位業權分散,業主為保持租金收入,爭相劈租吸客,令散貨場、特賣場等短租戶出現,商戶組合欠缺吸引力,難以凝聚高消費人流。

  租金仍離地 超銀座逾兩成

  不過,即使本港舖租大跌,相比亞太區其他城市依然昂貴。戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩指出,尖沙咀和銅鑼灣的租金,較第3位的東京銀座分別高出31%及21%,除卻疫情影響,這現象正反映香港異常高昂的零售租金。

  展望下半年,鄭得明認為,疫情暫見穩定,市面氣氛好轉,在限聚措施逐漸鬆綁及通關之後,他相信尖沙咀挾高鐵效應,其反彈力度必定較銅鑼灣強勁,未來數年尖沙咀舖位租值將看高一線。至於整體市場方面,林應威認為,棄租或頂租潮已經完結,舖位業主開始觀望通關,相信租金已無再下跌空間,新簽租約的租金會比現水平好,但反彈力度仍要視乎下半年疫情及經濟發展。

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