【大公報訊】如現時想投資物業，除了要有足夠的首期外，借貸亦需要通過銀行的壓力測試，因此利率的升跌亦會影響到買樓人士的貸款能力。而壓力測試是按現有利率，再加3厘後的每月供款額，該供款額不能超過貸款人士的收入六成，並同時要滿足供款入息比率不得超過五成的規定。

　　以600萬貸款為例，按利率2.35厘，以及還款30年計算，每月供款為23242元，假設加息3厘後，每月還款額為33505元，按高於收入六成計算，收入最少要55841元。如果當利率下降，假設一個月同業拆息下降至1厘，H按息公式「H+1.24%」計算，按息為2.24厘，其他條件不變，壓力測試要求減少至55185元。如果利率下跌愈多，收入要求就會愈低，對於需要借款買樓的人士，愈低息成本愈低。

　　不過，要留意是，如果買家是已有物業或是置業並不是用來自住，有關壓力測試及供款入息比率會收緊，分別不可超過收入的50%及40%。以上述例子，所需要的收入便會是67010元及58105元，以較高者為收入要求。可見，對於打算買樓收租人士，收入要求會明顯上升。

　　另外，如買家不想通過壓力測試，可考慮使用定息按揭。2月底財政司司長公布新一份財政預算案時，宣布按證公司將推出定息按揭計劃，金管局表示，10年期以上的定息按揭，因為供款穩定，銀行批核按揭時，可以不需進行壓力測試，只要按揭申請人每月供款不逾月入一半，即符合最基本的批核要求。不過，有關按息會較高，10年期、15年期及20年期的定息按揭利率，分別為2.75厘、2.85厘及2.95厘，較現時市場的浮息按揭利率為高，但卻降低了貸款要求。

　　通過了壓力測試及供款入息比率後，買樓人士亦要準備好印花稅及經紀佣金。由於香港樓價高企，印花稅是以樓價的百分比計算，樓價愈高印花稅亦會愈高。

　　例如，一個800萬物業，首置人士需要支付的印花稅為樓價3.75%，達30萬元，非首置人士更要支付樓價劃一15%，達120萬元。所以，打算買樓人士，除了要留意息率影響的供款額及壓力測試外，亦要留意其他必要開支，以免簽了合同才發現計錯數，沒有足夠的資金買入。