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吉隆坡租金回報穩陣 東京迎奧運坐等升值

時間:2019-12-16 04:23:45來源:大公報

  圖:馬來西亞是港人旅遊勝地,更是買樓投資的熱門地之一

  有顧問機構連續9年將香港評為全球樓價最難負擔地區,樓價中位數與家庭收入中位數相比,要不吃不喝近21年才能買得起樓。買第一套樓已經困難,如果要買第二套物業,在沒有高成數按揭情況下,可謂難上加難。不少已上車的業主,即使再儲蓄100萬至200萬元,仍難在香港買第二套物業。所以,只好把目光投向世界各地。不過,海外置業如隔山買牛,買錯地區容易「損手」離場。是次邀來專家分析港人最常投資的4個地區:日本、泰國、馬來西亞以及新加坡,在當地投資物業注意事項,以及當地樓市未來增長的潛力。\大公報記者 王嘉傑

  日本東京、泰國曼谷、馬來西亞吉隆坡以及新加坡,從香港出發,機程僅在5小時內,除了是港人旅遊勝地外,更是買樓投資的熱門地方。過去5年,這4個地方的樓市均錄得理想升幅,因此吸引不少港人到當地購買物業。

  檳城買樓最宜退休自住

  中原地產項目部中國及海外物業營業董事許大衛表示,到海外置業的買家都是有閒錢,在香港任何人只要買第二個物業,都要支付樓價15%的印花稅,因此喜歡買物業投資的港人,也會選擇到海外尋找價錢較低,租金回報理想的物業。他指出,以最近中原就馬來西亞買樓調查發現,到當地買樓的業主,有58%是用作投資,34%自用以及20%作養老,反映大多數海外買樓的港人是以投資為主要目的。

  既然是以投資為目的,當然特別關注物業的升值潛力,以及租務回報。許大衛表示,吉隆坡於過去兩年租金回報達4厘至5厘,預計今年樓價可錄3%至5%的升幅。要捕捉增長,首選絕對是吉隆坡,而且愈近地標雙子塔愈好,因為該核心區的供應短缺,同時派往馬來西亞工作的外國人,主要集中在吉隆坡,因此有一定租務需求。相反,另一港人旅遊熱點檳城,則適合用來退休自住,當地供應充足,租務回報偏低,不適合用於投資。

  「一帶一路」推升大馬樓價

  近年大馬政府積極推動「第二家園計劃」,讓外國人可以持有長達10年的居留簽證,而申請門檻相對容易,為新盤樓價帶來支持。對於未來馬來西亞的樓市走勢,許大衛表示,馬來西亞物價低廉,語言多元化,英文、普通話、廣東話,甚至福建話也有不少人使用,因此吸引一批想「移居不移民」的港人到當地置業。同時,他看好「一帶一路」及「新馬高鐵(吉隆坡至新加坡)」在當地的商機,相信是吉隆坡樓價向上的動力。

  新加坡租務需求旺盛

  至於與馬來西亞相連的新加坡,當地政府去年提高額外的買家印花稅,令海外人士到當地置業成本上升,壓制樓價。許大衛表示,去年新加坡整體樓價上升8%,今年首三季因為「辣招」的推出,升幅只是2%,但預計全年仍有5%增長。他說,新加坡跟香港一樣,也推出「辣招」限制海外人買樓,而且又有組屋市場,令外界以為當地私樓市場需求不足。不過,新加坡私樓市場有70%至80%是由本地人買入,只有500萬新加坡元(約2880萬港元)的私樓,才會是海外人士主導。

  入場門檻方面,許大衛表示,相對於馬來西亞,新加坡的入場門檻較高,因此到當地置業的港人都是中產中較有錢的一群,或是公司老闆。當地吸引港人置業,是由於有華語背景,而且治安良好;同時,新加坡獲調查機構評為最適宜亞洲外派員工居住的地方。中原在新加坡提供代租代管服務,如果物業位處當地的1區、9區及10區,一般2至3個月均能租出,租務需求旺盛,是當地樓市重要支持。

  買日本樓可即刻有租收

  轉到日本,不少港人一年到日本旅遊的次數,可能多過到中上環區。世紀21中華物業董事楊官華表示,相對於馬來西亞及泰國,日本以二手為主導,海外人買的物業大部分是連租約買入,買入後即刻有租收,而且日本很少有新樓供應和賣樓花。因此,日後在二手市場出售亦會較容易。

  楊官華又表示,去年東京中央區樓價升約一成,刺激日本樓未來持續升值有多個原因,包括東京明年舉辦奧運會、大阪計劃興建賭城,以及2025年大阪舉辦世博展,加上日本經濟好轉,就業率上升,旅客增加,內需亦有改善,令到日本人願意貸款購買物業。

  泰國物業方面,楊官華認為,當地是一手市場為主,發展商成為了投資者的競爭對手,買入樓盤後會發現發展商在四周起樓,供應多,加上二手市場不活躍,導致轉售難,因此大多不做泰國物業出售。

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